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Wir bemühen uns auch in Zukunft um laufende Aktualisierungen

Erbrecht

  • 24/07/2023 0 Kommentare
    Auskunftspflicht der Bank über Sparguthaben in der Verlassenschaft

    Auskunftspflicht der Bank bei Kleinbetragssparbüchern in der Verlassenschaft

    Das Auskunftsrecht des Gerichtskommissärs und des Abhandlungsgerichts beruht auf eigenem Recht, die Rechtsgrundlage bildet § 38 Abs 2 Z 3 BWG. Der Umfang ihrer Befugnisse ergibt sich aus den gesetzlich festgelegten Aufgaben des Gerichtskommissärs, vor allem also aus den §§ 145 ff und 165 ff AußStrG.
    Es besteht nur dann keine Auskunftspflicht, wenn ein Bankkonto oder eine Spareinlage unzweifelhaft nicht dem Nachlass zuzuordnen ist. Ist das nicht der Fall, ist die Bank gegenüber dem Gerichtskommissär und dem Abhandlungsgericht zur Auskunft verpflichtet. Davon umfasst sind jedenfalls Angaben über Kontonummer und Kontensaldo.
    Solange der Bank keine entsprechenden gegenteiligen Nachweise vorliegen, darf sie auch bei Kleinbetragssparbüchern, bei denen der Erblasser als Einleger identifiziert ist, keineswegs zweifelsfrei davon ausgehen, dass sie nicht dem Nachlass zuzuordnen sind. Daher besteht auch betreffend solche Spareinlagen eine Auskunftspflicht der Bank gegenüber dem Gerichtskommissär und dem Verlassenschaftsgericht, ohne dass es auf den Besitz der Sparurkunde ankommt.


    OGH 25. 3. 2021, 2 Ob 101/20x

    Quelle iFamZ 2021/5

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Aus der Kanzlei

Datenschutz

  • 24/07/2023 0 Kommentare
    Datenschutzerklärung und Ihre Information

    Datenschutzerklärung

    Personenbezogene Daten
    Wir, die Rechtsanwälte Moser & Partner, Dr. Gernot Moser, Mag. Philipp Moser, Mag. Dominik Kellerer erheben, verarbeiten und nutzen Ihre personenbezogenen Daten nur mit Ihrer Einwilligung bzw. Mandatierung oder Bestellung zu den mit Ihnen vereinbarten Zwecken oder wenn eine sonstige rechtliche Grundlage im Einklang mit der DSGVO vorliegt; dies unter Einhaltung der datenschutz- und zivilrechtlichen Bestimmungen.

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    Auskunft und Löschung
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    Verwendung der Daten
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    Übermittlung von Daten an Dritte
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    Weiters informieren wir Sie darüber, dass im Rahmen unserer rechtsanwaltlichen Vertretung und Betreuung regelmäßig auch sachverhalts- und fallbezogene Informationen von Ihnen von dritten Stellen bezogen werden.

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    RECHTSANWÄLTE MOSER & PARTNER

    DR. GERNOT MOSER, MAG. PHILIPP MOSER, MAG. DOMINIK KELLERER

    LUDWIG PENZ STRASSE 2, A 6130 SCHWAZ

    +43 (0)5242 62331, gm@rechtsberater.at

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Ehe Familie Scheidung

  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Regelbedarfsätze für Unterhalt 2021/2022

    Regelbedarfssätze pro Monat, gestaffelt nach Alter des Kindes, jeweils von 1. Juli bis 30. Juni Alter / Zeitraum

    Zeitraum

    2015/2016 2016/2017 2017/2018 2018/2019 2019/2020 2020/2021 2021/2022

    bis 3 Jahre € 199 € 200 € 204 € 208 € 212  € 213,00 € 219,00

    3 bis 6 Jahre € 255 € 257 € 262 € 267 € 272  € 274,00 € 282,00

    6 bis 10 Jahre € 329 € 331 € 337 € 344 € 350  € 352,00 € 362,00

    10 bis 15 Jahre € 376 € 378 € 385 € 392 € 399 € 402,00 € 414,00

    15 bis 19 Jahre € 443 € 446 € 454 € 463 € 471 € 474,00 € 488,00

    19 bis 28 Jahre € 555 € 558 € 569 € 580 € 590 € 594,00 € 611,00

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  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Obsorge von Kindern, Übertragung und der Wille der betroffenen Kinder

    OGH vom 23.01.2019, 1 Ob 238/18h

    Die Beurteilung, ob eine Gefährdung des Kindeswohls vorliegt und eine Obsorgeübertragung gem § 181 ABGB geboten ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Bestimmung des § 138 Z 5 ABGB kennt die Berücksichtigung der Meinung des Kindes in Abhängigkeit von dessen Verständnis und der Fähigkeit zur Meinungsbildung als Kriterium des Kindeswohls. Einem mündigen Minderjährigen (also ab dem vollendeten 14. Lebensjahr) kann die Obsorge durch einen Elternteil grundsätzlich nicht gegen seinen Willen aufgezwungen werden.

    Liegt eine Kindeswohlgefährdung vor, so kann das Gericht gem § 181 Abs 1 die Obsorge einem Elternteil entziehen und auf den anderen übertragen. Für Maßnahmen nach § 181 ABGB gelten iSd § 182 ABGB die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und der Erforderlichkeit im Sinn des gelindesten Mittels.

    Nach § 138 Z 5 ABGB ist die Berücksichtigung der Meinung des Kindes in Abhängigkeit von dessen Verständnis und der Fähigkeit zur Meinungsbildung ein Kriterium des Kindeswohls, weshalb der Wille des Kindes, bei einem bestimmten Elternteil zu bleiben, von großer Bedeutung ist. Gegen seinen Willen kann einem mündigen Minderjährigen die Obsorge durch einen Elternteil grundsätzlich nicht aufgezwungen werden.

    Liegt die Kindeswohlgefährdung im persönlichen Verhalten eines Elternteils, so ist der Umstand, dass die Wohnverhältnisse beim anderen Elternteil beengt (aber dennoch „passend“) sind, nicht bedeutsam.

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Unterhalt für den Ehegatten in aufrechter Ehe und Verwirkung

    Unterhalt bei aufrechter Ehe

    Die Ehegatten haben zur Deckung der ihren Lebensverhältnissen angemessenen Bedürfnisse gemeinsam beizutragen. Verfügen beide Ehegatten über ein hinreichendes eigenes Einkommen, so sind wechselseitige Unterhaltsansprüche ausgeschlossen (3 Ob 542/79).

    Bei wesentlich unterschiedlicher Leistungsfähigkeit der Ehegatten hat der – schlechter verdienende – Ehegatte einen Unterhaltsanspruch gegen den besser verdienenden Ehegatten, und zwar in Höhe von etwa 40 % des Familieneinkommens, von dem dann die eigenen Einkünfte des unterhaltsberechtigten Ehegatten abzuziehen sind (OGH 7 Ob 226/11b). Dem einkommenslosen Ehegatten in Höhe von etwa 33 % des Nettoeinkommens des anderen Ehegatten. Weitere Sorgepflichten sind angemessen zu berücksichtigen.

    Bei aufrechter ehelicher Haushaltsgemeinschaft ist der Ehegattenunterhalt grundsätzlich in natura zu erbringen (Lebensmittel, Kleidung, Wohnen, Heizung Energie), es sei denn, die Unterhaltspflichten werden verletzt oder der unterhaltsberechtigte Ehegatte fordert die Unterhaltsleistung in Geld (10 Ob 143/05k).

    Das Verlangen nach Geldunterhalt während aufrechter Haushaltsgemeinschaft muss dem Verpflichteten gegenüber ausdrücklich erfolgen. Nach Auflösung der ehelichen Haushaltsgemeinschaft ist jedoch der gesamte Unterhalt jedenfalls in Geld zu leisten (1 Ob 529/92).

    Verwirkung des Ehegattenunterhalts

    Dem bisher haushaltsführenden Ehegatten steht nach Aufhebung des gemeinsamen Haushalts ein Unterhaltsanspruch dann nicht mehr zu, wenn dessen Geltendmachung, besonders wegen der Gründe, die zur Aufhebung des gemeinsamen Haushalts geführt haben, ein Missbrauch des Rechts wäre. Eine vollständige Unterhaltsverwirkung, an die ein strenger Maßstab anzulegen ist, setzt regelmäßig einen völligen Verlust oder eine ihm nahekommende Verflüchtigung des Ehewillens des unterhaltsberechtigten Ehegatten voraus, der sich schuldhaft über alle Bindungen aus der ehelichen Partnerschaft hinwegzusetzen bereit ist (1 Ob 85/17g).

    Ein Unterhaltsberechtigter verwirkt seinen Anspruch nach Zerrüttung jedoch vor Scheidung der Ehe, wenn sein Verhalten den Verwirkungstatbestand des § 74 EheG erfüllt. Dabei soll verhindert werden, dass ein Ehegatte vom anderen die Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Eheverhältnis – also Unterhaltsleistungen – begehrt, obwohl er sich selbst schlechthin über alle Bindungen aus der früheren ehelichen Partnerschaft zu seinem persönlichen Eigennutzen hinwegsetzt. Dass der Unterhaltsberechtigte die erwähnten Verhaltensweisen zu einem Zeitpunkt gesetzt hat, zu dem die Ehe bereits unheilbar zerrüttet war, entbindet nicht von der Prüfung der Frage, ob die Unterhaltsansprüche unter Berücksichtigung des Maßstabs des § 74 EheG verwirkt sind (9 Ob 50/18w).

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Unterhaltsbedarf der Kinder

    Der Unterhaltsbedarf umfasst den gesamten Lebensaufwand des Kindes. (Nahrung, Kleidung und Wohnung, alle Betriebs- und Heizkosten, Energie, Reinigung, Hygiene und medizinische Versorgung, Personenbetreuung, Erziehung und Ausbildung.

    Umfasst sind auch „sonstige Bedürfnisse“ wie Religionsausübung, Kultur, Erholung, Urlaub, Sport, soziale Bedürfnisse und Freizeitgestaltung, Mobilität, Benützung von Kommunikations- und Unterhaltungsmitteln, notwendige Prozess- und Anwaltskosten, erlaubte Genussmittel sowie schließlich ein frei verfügbarer Geldbetrag („Taschengeld“) zur individuellen Befriedung höchst persönlicher Bedürfnisse. Dabei ist stets auf den konkreten Bedarf des Unterhaltsberechtigten und nicht auf den theoretischen Bedarf einer Personengruppe, die anders lebt, als der Unterhaltsberechtigte, abzustellen (5 Ob 567/90).  

    Regelbedarf – Prozentsatzmethode

    Die Höhe des Unterhaltsbedarfs = seine Angemessenheit, die Mindest- wie Höchstgrenze darstellt. Die Angemessenheit des Unterhaltsbedarfs ist ein veränderlicher Parameter, der sich einerseits am familiären Umfeld, nämlich den Lebensverhältnissen beider Eltern (insbesondere dem Stand, Einkommen, Vermögen und weiteren Unterhaltspflichten), andererseits an den individuellen Kindesbedürfnissen orientiert, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung von Alter, Gesundheitszustand und den Anlagen, Fähigkeiten, Neigungen und  Entwicklungsmöglichkeiten.

    Einen ersten Anhaltspunkt bietet der Regelbedarf. Die Rechtsprechung zieht diesen als Kontrollgröße heran. Unter Regelbedarf versteht man den neben der Betreuung durch den haushaltsführenden Elternteil bestehenden Bedarf, den jedes Kind einer bestimmten Altersstufe in Österreich ohne Rücksicht auf seine konkreten Lebensumstände zur Bestreitung eines dem Durchschnitt gleichaltriger Kinder entsprechenden Lebensaufwandes hat.

    Die Bedeutung des Regelbedarfs steht in der Praxis eingeschränkt als Kontrollgröße zur Verfügung, da der Regelbedarf gerade nicht auf die konkreten Lebensverhältnisse abstellt, denen der Vorzug zu geben ist.

    Die aktuellen Regelbedarfssätze 2021/22 Österreich: Gültig vom 01.07.2021 – 30.06.2022

    Alter des Kindes
    Regelbedarf
    Kind 0–3 Jahren
    EUR 
    219,00
    Kind 3–6 Jahren
    EUR 
    282,00
    Kind 6–10 Jahren
    EUR 
    362,00
    Kind 10–15 Jahren
    EUR 
    414,00
    Kind 15–19 Jahren
    EUR 
    488,00
    Kind 19–28 Jahren
    EUR 
    611,00
    In der Praxis vorrangig eingesetzt wird die Prozentsatzmethode. Grundlage ist das monatliche durchschnittliche Nettoeinkommen, worin auch die Sonderzahlungen einzurechnen sind (grob gesagt x14:12) Bei einem überdurchschnittlichen Einkommen des Unterhaltspflichtigen ist die Prozentkomponente nicht voll auszuschöpfen. Für die Berechnung des Geldunterhaltes wurden von der Rechtsprechung folgende Prozentsätze festgelegt:

     

    Alter des Kindes
    Prozentsatz
    0 bis 6 Jahre
    16 Prozent
    6 bis 10 Jahre
    18 Prozent
    10 bis 15 Jahre
    20 Prozent
    Ab 15 Jahren
    22 Prozent

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Verträge zwischen Lebensgefährten – Wozu?

    Verträge zwischen Lebensgefährten – Wozu?

    Nach der Rechtsprechung ist nicht jede Kooperation auch gleich eine Gesellschaft, die Anwendung des Rechtes der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR.) wird sehr einschränkend zugelassen. Die Partner einer Lebensgemeinschaft können aber die äußerst sinnvolle Möglichkeit nutzen, einen Partnerschaftsvertrag abschließen. Mit einem solchen Partnerschaftsvertrag können unverheiratete Lebensgefährten ihre verschiedenen Ebenen der Beziehung regeln (Vermögen, Investitionen, Unterhalt) und zwar sowohl für die Zeit während aufrechter Lebensgemeinschaft (was oft nicht so dringend ist), aber vor allem für die Zeit nach der Auflösung der Lebensgemeinschaft.

    Wie soll gemeinsames Vermögen geteilt werden? / Wem gehört was? / Wie steht es mit der gemeinsamen Eigentumswohnung oder der Eigentumswohnung eines Partners, in die der andere Teil investiert oder in Tilgungen beigetragen hat? / wer bleibt in der Wohnung, Mietwohnung und was passiert mit der Einrichtung? / Soll der Partner, der auf Berufsausübung und Karriere zugunsten von gemeinsamen Kindern verzichtet hat, dafür eine Abgeltung oder einen Unterhalt bekommen? / wie verteilt man später Vermögen, wenn alles ein teil gekauft hat, weil der andere Teil die ohnehin schon verbrauchten Urlaube etc. bezahlt hat?

    Mit einem Partnerschaftsvertrag kann man im Vorhinein klar festlegen, wie mit Immobilien, Einrichtungen, sonstigen Gegenständen des Hausrates, Fahrzeugen, umgeht, wie allfällige Zahlungen und Beiträge in das Vermögen des anderen Teils abgegolten werden sollen. Über die vermögensrechtlichen Beziehungen hinaus lassen sich auch die persönlichen Beziehungen regeln, solange man nicht die Grenzen der gesetzlichen zwingenden Normen verletzt und man nicht in den höchstpersönlichen Bereich eingreift. (woran zumeist ohnehin kein Interesse besteht)

    Man kann zwar mit einem solchen Vertrag kein System einer gesetzlichen Ehe nachbauen (da kann man ohnehin heiraten), man kann aber eine gewisse Abfindungsvereinbarung schaffen, Aufteilungen durch Geldzahlungen ausgleichen und Klarheit schaffen. Auch kann mit so einem Vertrag eine gewisse Beweissicherung geschaffen werden, wem zum Beispiel was von Anfang an gehört hat und weiter alleine gehören soll.

    Das kann auch für eine spätere Eheschließung von Bedeutung sein, da Vermögen, das in der Zeit einer vorehelichen Lebensgemeinschaft angeschafft worden ist, grundsätzlich nicht in die Aufteilungsmasse einzubeziehen ist (Beweisen muss man es halt können) So zum Beispiel auch der OGH dazu in der Entscheidung 4 Ob 98/12h. Danach würden der Aufteilung nur solche Vermögenswerte unterliegen, die während des Bestehens der ehelichen Lebensgemeinschaft geschaffen worden sind. Investitionen, die während einer der Ehe unmittelbar vorangegangenen nichtehelichen Lebensgemeinschaft zwischen diesen späteren Ehegatten vorgenommen wurden, sind bei der Aufteilung nicht zu berücksichtigen.

    Heiraten die Partner also, dann bleibt die rechtliche Zuordnung der Sachen wie sie war (der eine oder andere alleine oder gemeinsam), sie gehören im Fall der Scheidung (von Ausnahmen abgesehen) nicht in die Aufteilungsmasse. Gerade bei Immobilien eine wichtige Sache.

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Vermögensaufteilung von Werten aus einer Lebensgemeinschaft vor der Ehe bei der Ehescheidun

    Grundsätzlich sind die gesetzlichen Regeln der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse auf die während der vorangehenden Lebensgemeinschaft  erworbenen und dem Gebrauch der Lebensgefährten dienenden Sachen nicht anzuwenden. Es gelten nicht die gleichen Grundsätze wie in Bezug auf Sachen, die während einer ehelichen Gemeinschaft von den Ehegatten angeschafft wurden (OGH zu 2 Ob 644/86). Einer Lebensgemeinschaft kommt daher nur in Ausnahmefällen rechtliche Bedeutung zu.

    In der Praxis kommt es sehr häufig vor, dass die Ehepartner vor ihrer Eheschließung in einer Lebensgemeinschaft gelebt und in dieser Zeit auch Vermögenswerte angeschafft haben.  Nach aktueller Rechtslage bleiben die von den Lebensgefährten einzeln oder gemeinsam angeschafften und in die Ehe eingebrachten Sachen in ihrer bisherigen rechtlichen Zuordnung, sei es also als Eigentum eines der beiden Lebensgefährten, oder – weil gemeinsam im Miteigentum angeschafft – als gemeinschaftliches Eigentum.  

    In diesem Fall fallen sie nach Auflösung der Ehe nicht in die Aufteilungsmasse (OGH 1 Ob 691/82, 7 Ob 529/86, 7 Ob 514/86, 7 Ob 60/10i, 1 Ob 6/13h, 1 Ob 234/14i, 1 Ob 134/14h). Das bedeutet also: Die von den Lebensgefährten entweder jeweils einzelnen oder eben gemeinsam erworbenen und gemeinsam eingebrachten Sachen behalten auch bei der Eheschließung ihre bisherige rechtliche Zugehörigkeit (ein Lebensgefährte alleine oder beide gemeinsam je nach Anschaffungsart) Sie sind auch im Falle der späteren Ehescheidung nicht in die Aufteilung im Sinne der Bestimmungen der §§ 81 ff EheG einzubeziehen.

    Entsprechend der derzeitigen Rechtsprechung gibt es für die Lebensgemeinschaft keine besondere gesetzliche Regelung in Bezug auf eine Vermögensaufteilung bei Auflösung der Lebensgemeinschaft, die auch nur ansatzweise mit den Aufteilungsregeln des EheG vergleichbar wären (OGH 9 Ob 96/98b). Schon aus diesem Grund kommt auch eine analoge Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse nicht in Frage (OGH 6 Ob 135/99t).

    Zur Aufteilungsmasse der Vermögensaufteilung als Folge des Ehescheidungsverfahrens sind daher nur die während aufrechter ehelicher Lebensgemeinschaft angesammelten Vermögenswerte zu zählen und nicht andere, die aus einer Lebensgemeinschaft vor der Ehe stammen (OGH 6 Ob 573/90, 1 Ob 134/14h). Der Beitrag eines Partners zur Vermögensbildung des anderen während einer vorehelichen Lebensgemeinschaft ist im Aufteilungsverfahren nach der Ehescheidung nicht zu berücksichtigen (OGH 1 Ob 234/14i). Für die Lebensgemeinschaft außerhalb der Ehe besteht im Gesetz kein Aufteilungsregeln wie im Ehegesetz (§§ 81 ff EheG, 9 Ob 96/98b, 7 Ob 239/07h).

    Für diese Beurteilung ist auch ohne Bedeutung, ob die späteren Streitteile etwa ein Haus angeschafft haben, das dann in der Ehe als Ehewohnung genutzt wurde. Selbst die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch die Partner und die Einbringung derselben in die Ehe ändert daran nichts. Das Haus wäre nur in die Aufteilung einzubeziehen, wenn die Sonderausnahmen des § 82 Abs 2 EheG (z.B. dringendes Wohnbedürfnis) vorliegen (EFSlg 101.004, 101.005).

    Dieselben Grundsätze gelten auch für Schulden, die schon vor der Begründung der ehelichen Lebensgemeinschaft für die Anschaffung der späteren Ehewohnung und des Hausrats gemacht worden sind. Diese sind eben nur dann und ausnahmsweise unter den Voraussetzungen des § 82 Abs 2 EheG in Anschlag zu bringen, sofern diese Sachen in die Ehe eingebracht worden sind und ein Ehegatte zur Sicherung seiner Lebensbedürfnisse auf ihre Weiterbenützung angewiesen ist. Dies kommt vor, wenn Ehegatten bereits vor der Eheschließung in einer Lebensgemeinschaft gelebt und in dieser Zeit einen gemeinsamen Kredit für Anschaffungen aufgenommen haben (OGH 7 Ob 1506, EF 78.724).

    Die Rückführung der Schulden während aufrechter Ehe führt aber dazu, dass sie entweder als überwiegende Wertschöpfung zu werten ist, sodass die Ehewohnung in die Aufteilungsmasse einzubeziehen ist, oder aber, dass nur noch ein geringerer Teil der Schuldentilgung erfolgt, diesfalls ist der in der Ehe getilgte Betrag in die Aufteilung einzurechnen.

    Ersparnisse, die aus der Zeit vor der Eheschließung stammen, auch wenn sie in der Zeit der vor der Ehe bestandenen Lebensgemeinschaft stammen, unterliegen ebenso nicht der Aufteilung (OGH 7 Ob 659/86).

    In der außerehelichen Lebensgemeinschaft getätigte Aufwendungen gelten im Zweifel stets als geschenkt.

    Nach Auflösung der Lebensgemeinschaft grundsätzlich keine Rückforderungsmöglichkeit. Laufende, von den Lebensgefährten getätigte Aufwendungen (etwa des täglichen Lebens, Wohnens, Urlaube und Freizeit etc.) können ebenso nicht zurückgefordert werden.

    Aus Sicht des Bereicherungsrechtes keine eine zwischen Lebensgefährten erbrachte Leistung zurück gefordert werden (§ 1435 ABGB), wenn ein Lebensgefährte seinem Partner diese Leistung nur im Hinblick auf einen bestimmten, dem anderen erkennbaren Zweck erbracht hat und dieser erwartete Erfolg nicht eingetreten ist. Als berechtigte Erwartungshaltung ist das Weiterbestehen der Lebensgemeinschaft oder gar eine erwartete Eheschließung anzusehen.

    Leistungen unter Lebensgefährten abseits eines Vertrages, außerhalb von Schenkungen und abseits der Aufwendungen des täglichen Lebens, die zwar ohne besonderen Grund, aber in Erwartung einer Gegenleistung erfolgten, sind rückforderbar. Als – solche außergewöhnliche – Aufwendungen kommen etwa Anschaffung eines Pkw, Immobilien in Betracht, die in erkennbarer Erwartung des Fortbestandes der Lebensgemeinschaft getätigt werden.

    Für Lebensgefährten gäbe es aber die Möglichkeit, entweder einen förmlichen Vertrag abzuschließen, um Auseinandersetzungen bei Beendigung der außerehelichen Lebensgemeinschaft vorab zu regeln und streitige Auseinandersetzungen zu verhindern.

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Gesetzesänderungen

  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Wohnungseigentum im Todesfall

    Für ein Wohnungseigentumsobjekt ist eine Eigentümerpartnerschaft nur für höchstens zwei natürliche Personen, egal in welcher Beziehung diese stehen, zu je 50 % möglich.  Die neue Regelung des Gesetzgebers war daher notwendig, um zu regeln, was im Todesfall eines Eigentümerpartners zu geschehen hat (§ 14 WEG) und wie vorzugehen ist, wenn nach dem Tod eines Wohnungseigentümers mehr als zwei natürliche Personen erben (§ 12 Abs 2 WEG)

    Tod des Wohnungseigentümers ( § 12 Abs 2 WEG 2002 )

    Diese Unteilbarkeit des so genannten Mindestanteils, also des Anteils der jeweiligen Wohnungseigentümer an der Liegenschaft (nie mehr als zwei und jeder der beiden immer 50%) schafft keine Fragen, wenn der Mindestanteil einer Person oder einer eingetragenen Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft oder zwei natürlichen Personen zu gleichen Teilen zukommt.

    Im Falle des Todes eines der beiden Partner: wenn nach dem Ergebnis der Abhandlung der  Verlassenschaft der Mindestanteil mehr als zwei natürlichen Personen zu unterschiedlichen Anteilen oder zum Teil einer juristischen Person oder einer eingetragenen Personengesellschaft zufällt, und die Erben keine entsprechende Übereinkunft (Erbübereinkommen) abschließen, dann regelt § 12 WEG den weiteren Weg . Nach dieser Bestimmung hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung des Wohnungseigentumsobjekts von Amts wegen vorzunehmen.

    Hat aber entgegen der gesetzlichen Anordnung eine Personenmehrheit von Todes wegen Eigentum am Mindestanteil erworben (etwa eine Verlassenschaftsabhandlung im Ausland oder ein Fehler), kann deren Eigentum nicht im Grundbuch einverleibt werden.

    In diesem Fall haben die Betroffenen die Möglichkeit, binnen einer vom Grundbuchsgericht gesetzten angemessenen Frist ein Übereinkommen zu treffen, wer von den eingeantworteten Rechtsnachfolgern Eigentum am Mindestanteil als Einzelperson oder durch Gründung einer Eigentümerpartnerschaft erhalten soll. Wenn innerhalb der gesetzten Frist keine Einigung und neuerliche Antragstellung an das Grundbuchsgericht erfolgt, hat das Grundbuchsgericht mit gerichtlicher Feilbietung des Mindestanteils vorzugehen.

    Tod eines Eigentümerpartners ( § 14 WEG 2002 )

    § 14 WEG 2002 kommt zur Anwendung, wenn in der Eigentümerpartnerschaft einer der beiden Partner verstirbt. Die Eigentümerpartner können zu Lebzeiten eine Vereinbarung treffen, nach welcher der halbe Mindestanteil im Todesfall eines Eigentümerpartners einem Dritten zukommen soll. Eine solche Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und der Beiziehung eines Rechtsanwalts oder Notars. Die Vereinbarung regelt die Nachfolge des jeweils ersten Versterbenden, nicht den gleichzeitigen Tod beider.

    Der Dritte, also der Begünstigte muss klar bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Die Nennung eines Ersatzbegünstigten („wenn A nicht kann oder will, soll es B sein“) ist möglich, nicht aber die die Nennung eines Nachbegünstigten („nach dem Tod von A soll es B zum Zug kommen“). Mit der Vereinbarung erfolgt die Grundbuchseintragung mittels einer Amtsbestätigung des Verlassenschaftsgerichtes gemäß § 182 AußStrG.

    Keine Vereinbarung: Liegt keine solche Vereinbarung vor, erwirbt der überlebende Eigentümerpartner automatisch den Mindestanteil des anderen Partners. Dieser Erwerb ist aber nicht automatisch gratis, als Ausgleich muss der erwerbende Partner dafür einen sogenannten Übernahmspreis an die Verlassenschaft nach dem verstorbenen Partner bezahlen. 

    Übernahmspreis = 50% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit. Man kann mit den Erben auch eine Änderung dieses Betrages vereinbaren, solange kein gesetzlicher Grund dagegensteht (Minderjährige, Rechte von Gläubigern, Pflichtteilsrechte)

    Sonderfall des Übernahmspreises: ist der überlebende Partner selbst pflichtteilsberechtigt und dient die gegenständliche Wohnung seinem dringenden Wohnbedürfnis (gilt auch für den mit der Wohnung genutzten KFZ Stellplatz):

    1.Ist kein weiterer Pflichtteilsberechtigter vorhanden und ist der Nachlass nicht überschuldet (Vermögensverzeichnis ist aktiv), muss der überlebende Partner keinen Übernahmspreis bezahlen.

    2.Bei Überschuldung des Nachlasses (es sind aber keine weiteren Pflichtteilsberechtigten vorhanden) hat der überlebende Partner so viel an die Verlassenschaft zu bezahlen, als  zur Deckung der Nachlassverbindlichkeiten erforderlich ist (maximal jedoch 25% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit)
    3.Sind weitere Pflichtteilsberechtigte vorhanden, beträgt dieser stets 25% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit
    4.Der überlebende pflichtteilsberechtigte Eigentümerpartner kann in der Abhandlung bei Gericht um Stundung der Zahlungspflicht (maximal fünf Jahre) oder um Ratenzahlung (innerhalb derselben Frist) ansuchen.


    Kein Übernahmspreis, geringerer Übernahmspreis

    Die Verpflichtung zur Bezahlung des Übernahmspreises nach § 14 Abs 2 und 3 WEG 2002 kann zu Lebzeiten erlassen oder reduziert werden und zwar

    1. nur durch eine formgültige letztwillige Anordnung (Testament, Vermächtnis)
    2. oder eine Schenkung auf den Todesfall erlassen werden
    3. allerdings immer nur bis zur Grenze der Verletzung von Pflichtteilsrechten anderer, wenn die übrige Verlassenschaft nicht ausreichen sollte, diese zu befriedigen

    Andere Wege der Nachfolge bei Tod eines Partners

    1. Der überlebende Partner kann mit Zustimmung pflichtteilsberechtigter Personen die Vereinbarung mit einem Dritten schließen, dass dieser den halben Mindestanteil erwirbt und damit neuer Eigentümerpartner wird.
    2. Der überlebende Partner kann auf den automatischen Zuwachs verzichten, diesfalls kommt es dann zur Feilbietung des gesamten Mindestanteils, nicht des halben Anteils, also der ganzen Wohnungseigentumseinheit (§ 352 ff EO)
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Immobilien Wohnungsrecht Eigentum

  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Wohnungseigentum – Einbau einer Wandladestation für E-Autos

    Die Installation einer Wandladestation (Wallbox) für ein E-Auto samt Stromleitung bei einem im Wohnungseigentum stehenden Kfz-Abstellplatz ist eine privilegierte Änderung im Sinne des § 16 Abs 2 Z 2 S 2 WEG, wenn die Ladestation ihrer technischen Ausführung nach einer Steckdose vergleichbar ist (hier: für einphasiges Laden mit maximal 3,7 kW). Vor Genehmigung der Änderung muss daher nicht geprüft werden, ob Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des antragstellenden Wohnungseigentümers vorliegt.

    Eine Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer, die der Genehmigung entgegenstehen würde, besteht nicht, wenn die Wandladestation technisch ordnungsgemäß ausgeführt wird, zu keiner Überlastung oder Störung des Stromnetzes führt und sich der antragstellende Wohnungseigentümer verpflichtet hat, die Herstellungs-, Wartungs- und Erhaltungskosten zu übernehmen. Die abstrakte Möglichkeit, dass in Zukunft auch andere Wohnungseigentümer Ladestationen errichten wollen und ab einer bestimmten Anzahl zur Vermeidung einer Überlastung die Stromversorgung des Hauses ausgebaut werden müsste, schließt die Genehmigung nicht aus, weil jede Änderung nach der jeweils aktuellen Sachlage zu prüfen ist.

    Die Errichtung einer Wandladestation, die dreiphasiges Laden mit bis zu 22 kW ermöglicht und die Neuschaffung eines Drehstromanschlusses voraussetzt, ist keine privilegierte Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 S 2 WEG. Da diese Änderung nicht verkehrsüblich ist, setzt ihre Genehmigung ein wichtiges Interesse des antragstellenden Wohnungseigentümers voraus.

    Die rechtsgestaltende Entscheidung auf Genehmigung einer Änderung nach § 16 Abs 2 WEG ist bedingungsfeindlich. Die Genehmigung einer Änderung unter einer auflösenden Bedingung ist nicht möglich.

    OGH 18. 12. 2019, 5 Ob 173/19f

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Untergang einer Dienstbarkeit durch Ersitzung trotz Ortsabwesenheit des Berechtigten

    Eine vertraglich vereinbarte Dienstbarkeit ist schon vor Eintragung im Grundbuch zwischen den Vertragsparteien wirksam.

    Auch eine vertraglich vereinbarte, aber noch nicht verbücherte Dienstbarkeit kann analog § 1488 ABGB durch Freiheitsersitzung erlöschen.

    Die dreijährige Frist für die Freiheitsersitzung beginnt, sobald die Servitutsausübung durch ein Hindernis, das der Berechtigte bei gehöriger Aufmerksamkeit wahrnehmen kann, beeinträchtigt oder unmöglich gemacht wird. Durch eine längere Ortsabwesenheit des Berechtigten wird der Fristbeginn zumindest dann nicht hinausgezögert, wenn es sich um eine freiwillige Abwesenheit handelt.

    Der Beginn der Freiheitsersitzung setzt nicht voraus, dass der Berechtigte die Dienstbarkeit zuvor bzw überhaupt jemals tatsächlich ausgeübt hat. Die Rechtsausübung muss nur objektiv möglich sein.

    OGH 24. 1. 2020, 8 Ob 124/19x

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Insolvenzrecht

  • 24/07/2023 0 Kommentare
    Privatinsolvenz Novelle 2017

    PIV Novelle 2017 – Privatkonkurse ab 01.November 2017 – ein Überblick des Verfahrens:

    Der bisher erforderliche Versuch einer vorherigen außergerichtlichen Lösung mit den Gläubigern entfällt.
    Stopp von Exekution und Zinsenbelastung ab Insolvenzeröffnung
     
    Zahlungsplan: Quote voraussichtlich pfändbares Einkommen der nächsten 5 Jahre als Berechnungsgrundlage,
    Teilzahlungen für maximal 7 Jahre
    Bei Annahme des Zahlungsplanes durch die Gläubiger tritt Restschuldbefreiung ein
     
    Bei Ablehnung des Zahlungsplanes folgt das Abschöpfungsverfahren:
    Zustimmung der Gläubiger ist wie bisher nicht erforderlich keine Mindestquote mehr (bisher 10% der Schulden)
    Dauer Abschöpfungsverfahren 5 Jahre statt bisher 7 bis 10 Jahre 
    Hat ein Schuldner kein pfändbares Einkommen, kann er sofort und direkt (ohne Zahlungsplan) das Abschöpfungsverfahren beantragen.
    Pfändung des Einkommens auf das Existenzminimum
    Bisherige Abschöpfungen, die an Mindestquote gescheitert sind – eine Insolvenz darf sofort – ohne Sperrfrist – beantragt werden.
     
    Übergangsregelung – laufende Privatkonkurse: Restschuldbefreiung ohne Mindestquote.
    Bereits abgeschlossene Zahlungspläne können auf Antrag des Schuldners abgeändert werden, um auf die neuen Regelungen umsteigen zu können.
    Anhängige Abschöpfungsverfahren enden regulär, wenn die offene Laufzeit unter drei Jahren liegt. Sonst laufen sie ab 1. November 2017 noch maximal weitere drei Jahre.


    Beiträge ohne Gewähr

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Recht im Alltag

  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Regelbedarfsätze für Unterhalt 2021/2022

    Regelbedarfssätze pro Monat, gestaffelt nach Alter des Kindes, jeweils von 1. Juli bis 30. Juni Alter / Zeitraum

    Zeitraum

    2015/2016 2016/2017 2017/2018 2018/2019 2019/2020 2020/2021 2021/2022

    bis 3 Jahre € 199 € 200 € 204 € 208 € 212  € 213,00 € 219,00

    3 bis 6 Jahre € 255 € 257 € 262 € 267 € 272  € 274,00 € 282,00

    6 bis 10 Jahre € 329 € 331 € 337 € 344 € 350  € 352,00 € 362,00

    10 bis 15 Jahre € 376 € 378 € 385 € 392 € 399 € 402,00 € 414,00

    15 bis 19 Jahre € 443 € 446 € 454 € 463 € 471 € 474,00 € 488,00

    19 bis 28 Jahre € 555 € 558 € 569 € 580 € 590 € 594,00 € 611,00

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Unterhaltsbedarf der Kinder

    Der Unterhaltsbedarf umfasst den gesamten Lebensaufwand des Kindes. (Nahrung, Kleidung und Wohnung, alle Betriebs- und Heizkosten, Energie, Reinigung, Hygiene und medizinische Versorgung, Personenbetreuung, Erziehung und Ausbildung.

    Umfasst sind auch „sonstige Bedürfnisse“ wie Religionsausübung, Kultur, Erholung, Urlaub, Sport, soziale Bedürfnisse und Freizeitgestaltung, Mobilität, Benützung von Kommunikations- und Unterhaltungsmitteln, notwendige Prozess- und Anwaltskosten, erlaubte Genussmittel sowie schließlich ein frei verfügbarer Geldbetrag („Taschengeld“) zur individuellen Befriedung höchst persönlicher Bedürfnisse. Dabei ist stets auf den konkreten Bedarf des Unterhaltsberechtigten und nicht auf den theoretischen Bedarf einer Personengruppe, die anders lebt, als der Unterhaltsberechtigte, abzustellen (5 Ob 567/90).  

    Regelbedarf – Prozentsatzmethode

    Die Höhe des Unterhaltsbedarfs = seine Angemessenheit, die Mindest- wie Höchstgrenze darstellt. Die Angemessenheit des Unterhaltsbedarfs ist ein veränderlicher Parameter, der sich einerseits am familiären Umfeld, nämlich den Lebensverhältnissen beider Eltern (insbesondere dem Stand, Einkommen, Vermögen und weiteren Unterhaltspflichten), andererseits an den individuellen Kindesbedürfnissen orientiert, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung von Alter, Gesundheitszustand und den Anlagen, Fähigkeiten, Neigungen und  Entwicklungsmöglichkeiten.

    Einen ersten Anhaltspunkt bietet der Regelbedarf. Die Rechtsprechung zieht diesen als Kontrollgröße heran. Unter Regelbedarf versteht man den neben der Betreuung durch den haushaltsführenden Elternteil bestehenden Bedarf, den jedes Kind einer bestimmten Altersstufe in Österreich ohne Rücksicht auf seine konkreten Lebensumstände zur Bestreitung eines dem Durchschnitt gleichaltriger Kinder entsprechenden Lebensaufwandes hat.

    Die Bedeutung des Regelbedarfs steht in der Praxis eingeschränkt als Kontrollgröße zur Verfügung, da der Regelbedarf gerade nicht auf die konkreten Lebensverhältnisse abstellt, denen der Vorzug zu geben ist.

    Die aktuellen Regelbedarfssätze 2021/22 Österreich: Gültig vom 01.07.2021 – 30.06.2022

    Alter des Kindes
    Regelbedarf
    Kind 0–3 Jahren
    EUR 
    219,00
    Kind 3–6 Jahren
    EUR 
    282,00
    Kind 6–10 Jahren
    EUR 
    362,00
    Kind 10–15 Jahren
    EUR 
    414,00
    Kind 15–19 Jahren
    EUR 
    488,00
    Kind 19–28 Jahren
    EUR 
    611,00
    In der Praxis vorrangig eingesetzt wird die Prozentsatzmethode. Grundlage ist das monatliche durchschnittliche Nettoeinkommen, worin auch die Sonderzahlungen einzurechnen sind (grob gesagt x14:12) Bei einem überdurchschnittlichen Einkommen des Unterhaltspflichtigen ist die Prozentkomponente nicht voll auszuschöpfen. Für die Berechnung des Geldunterhaltes wurden von der Rechtsprechung folgende Prozentsätze festgelegt:

     

    Alter des Kindes
    Prozentsatz
    0 bis 6 Jahre
    16 Prozent
    6 bis 10 Jahre
    18 Prozent
    10 bis 15 Jahre
    20 Prozent
    Ab 15 Jahren
    22 Prozent

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Rechtsprechung

  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Mietzinsminderung bei fehlender Dokumentation der Elektroinstallation

    ABGB: § 1096 Abs 1 ETV: § 7a Wenn die elektrische Anlage der Mietwohnung nicht den Regelungen des ETG entspricht oder keine bzw eine mangelhafte Dokumentation über die Einhaltung dieser Regelungen vorliegt, wird iSd § 7a ETV die Gefährlichkeit der Anlage vermutet. Dem Vermieter steht der Gegenbeweis offen. Solange die Gefährlichkeit der elektrischen Anlage der Mietwohnung mangels Dokumentation vermutet wird und dem Vermieter noch nicht der Gegenbeweis gelungen ist, besteht eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die den Mieter zur Zinsminderung berechtigt. Einen konkreten, seinen Gebrauchsnutzen beeinträchtigenden Mangel der Anlage muss der Mieter nicht behaupten und beweisen. 10 % Zinsminderung (= begehrter Betrag; „keinesfalls überhöht“): Vermutung der Gefährlichkeit der elektrischen Anlage der Mietwohnung, weil der Mieter zunächst keinen und später nur einen inhaltlich mangelhaften Elektrobefund erhielt. OGH 5. 7. 2019, 4 Ob 83/19p

     

    Anmerkung: Zur Vermutung der Gefährlichkeit Bestätigung von 5 Ob 66/18v = Zak 2018/601, 315. Die Gebrauchsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für die Zinsminderung ist, leitete der OGH daraus ab, dass ein Mieter sein Nutzerverhalten ändert und die Wohnung nicht mehr so wie bedungen gebraucht, wenn er nicht von der Sicherheit der elektrischen Anlage ausgehen kann (siehe auch Prader, Mangelhafte Elektrodokumentation – Mängel in der Wohnung und ihre Folgen, Zak 2018/764, 407 [409 f]). Ob diese Änderung des Nutzungsverhaltens vom Mieter (zusätzlich zu den Voraussetzungen für die Vermutung der Gefährlichkeit) zu behaupten und zu beweisen ist, geht aus der Entscheidungsbegründung nicht klar hervor. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter eine entsprechende allgemeine Behauptung aufgestellt. (aus den aktuellen Veröffentlichungen von Lexis Nexis)

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  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern

    ABGB: § 364a WEG: § 16 Abs 1

    Nachbarrechtliche Ausgleichsansprüche gem oder analog § 364a ABGB sind auch zwischen Wohnungseigentümern derselben Liegenschaft denkbar. Aufgrund eines Analogieschlusses zu § 364a ABGB kann dem Geschädigten auch für Emissionen einer nicht behördlich genehmigten Anlage ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch zustehen, wenn der Schaden eingetreten ist, bevor er faktisch die Möglichkeit hatte, diesen durch eine vorbeugende Unterlassungsklage zu verhindern.

    Der eine Wohnungseigentümer einer Doppelhaushälfte ließ einen Abfluss für das Oberflächenwasser an eine andere Stelle verlegen. Während eines starken Regens flossen die Wassermassen nicht mehr vollständig ab, sondern drangen über seine Haushälfte in die Haushälfte des anderen Wohnungseigentümers ein. Bei dieser Sachlage ist eine verschuldensunabhängige Haftung analog § 364c ABGB vertretbar, weil der andere Wohnungseigentümer durch die Verlegung des Abflusses einem erhöhten Risiko ausgesetzt worden ist, selbst aber zunächst auf die Gefahrlosigkeit dieser Maßnahme vertrauen durfte (Zurückweisung der Revision). OGH 13. 6. 2019, 5 Ob 21/19b

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  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Sicherheit und Bauträger – Der Treuhänder

    Endlich eine umfassende und klarstellende Entscheidung des OGH zur Frage der Sicherung des Erwerbers einer Immobilie nach dem BTVG – Bauträgervertragsgesetz –

    OGH 6 Ob 173/18m vom 25.10.2018, ein Auszug aus dieser Entscheidung zeigt deutlich, dass es von großer Bedeutung ist, dass der eingesetzte Treuhänder die genauen Details des Gesetzes kennt und einhält. Das beste Sicherungsmittel neben einem professionellen Treuhänder ist natürlich immer noch der professionelle Bauträger!

     

    2.2. Was das Sicherungsmittel der grundbücherlichen Sicherstellung betrifft, so sieht § 9 Abs 2 BTVG vor, dass bei einem Bauträgervertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 eine ausreichende bücherliche Sicherstellung des Erwerbers darstellt.

    Dies bedeutet aber nicht, dass diese Anmerkung für sich genommen ausreichend ist: Vielmehr stellt sie nur ein Element der Sicherung dar, zu dem zahlreiche weitere, wie insbesondere die Einhaltung des Ratenplans, das Vorliegen der behördlichen Genehmigungen, der Besitz einer zur grundbücherlichen Durchführung des Rechtserwerbs geeigneten Titelurkunde sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit nach § 9 Abs 3 BTVG gehören (Gartner, BTVG4 § 9 Rz 18; Böhm, Die Freistellungsverpflichtung nach § 9 Abs 3 BTVG, immolex 1998, 270; Würth in Rummel, ABGB³ § 9 BTVG Rz 1 f; Prader in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 9 BTVG Rz 1 und 3; Kieweler, Zur Rechtsnatur der Aufsandungserklärung, NZ 2013/110 [265 f]).

     

    Der „erste Euro“ darf also erst ausgezahlt werden, wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind (Böhm, immolex 1998, 270; Kieweler, NZ 2013, 265). Fehlt es auch nur an einer einzigen Voraussetzung, so ist das grundbücherliche Sicherungsmodell nicht verwirklicht, alle Zahlungen des Erwerbers werden nicht fällig (Gartner, BTVG4 § 9 Rz 18).

     

    2.3. Der Treuhänder darf daher Zahlungen ua erst dann weiterleiten, wenn eine durchsetzbare Freistellungsverpflichtung des Hypothekargläubigers (der finanzierenden Bank) vorliegt, die als solche durchsetzbar sein muss, also letztlich den Hypothekargläubiger zur Einwilligung in die Löschung in grundbuchsfähiger Form verpflichtet (5 Ob 193/10h). Beim grundbücherlichen Sicherungsmodell bei beabsichtigter Begründung von Wohnungseigentum hat der Treuhänder daher jedenfalls Erklärungen (einschließlich grundbuchsfähige Löschungserklärungen) jener Pfandgläubiger einzuholen, deren Grundbuchsrang dem Rang der Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG vorangeht (Gartner, BTVG4 § 9 Rz 30 und 38). Der Treuhänder muss vor der ersten Auszahlung einer Rate im Besitz einer derartigen Löschungserklärung der Bauträgerfinanzierungsbank sein, die auch eine Aufsandungsklausel enthält (8 Ob 57/15p; 3 Ob 113/16p).

    2.4. Zu den behördlichen Genehmigungen, die daneben vorliegen müssen, gehört nicht nur beispielsweise die Baugenehmigung, sondern alle zur Einverleibung des Erwerbers notwendigen behördlichen Genehmigungen (ErläutRV 312 BlgNR 20. GP  22), wozu auch eine allenfalls erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung zählt (Böhm, immolex 1998, 270; Kieweler, NZ 2013, 266). Was die Baugenehmigung betrifft, kann allerdings gemäß § 10 Abs 3 BTVG die Fälligkeit der ersten Rate – auch ohne Vorliegen einer Baugenehmigung (RIS‑Justiz RS0119704) – bereits vor Baubeginn vereinbart werden, wenn auf Grund des hohen Werts der zu bebauenden Liegenschaft die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers bereits eine ausreichende Sicherheit bietet.

     

    2.5. Für die beim Modell der grundbücherlichen Sicherstellung vorgesehenen Ratenpläne sieht § 10 BTVG zwei verschiedene Modelle vor, die als Ratenplan A und Ratenplan B bezeichnet werden. Gemäß § 10 Abs 1 und 2 BTVG werden erst nach Abschluss bestimmter Bauabschnitte höchstens die in den gesetzlich definierten Ratenplänen bestimmten Teile des Preises fällig. Da gemäß § 1 Abs 2 BTVG von den Bestimmungen des BTVG zum Nachteil eines Verbrauchers als Erwerber nicht abgewichen werden kann, sind diese Ratenpläne nicht etwa als unverbindliche Vorschläge des Gesetzgebers zu verstehen, sondern zwingend, sodass die gesetzlich definierten Prozentwerte vertraglich nicht höher zugunsten des Bauträgers vereinbart werden können (vgl Gartner, BTVG4 § 10 Rz 40): Mit der Schaffung des BTVG wurde nämlich ein jedenfalls für Verbraucher zwingender Mindeststandard für die Gestaltung des Bauträgervertrags festgelegt (Markl in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 1 BTVG Rz 1).

     

    2.6. Die vom Gesetz geforderte notwendige Sicherung des Erwerbers liegt auch dann nicht vor, wenn der Treuhänder die vorgegebenen Treuhandkriterien nicht einhält und bloß ein „Sammelanderkonto“ anstatt getrennter Anderkonten für jeden Erwerber verwendet (Prader in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 12 BTVG Rz 13).

     

    2.7. Gemäß § 12 Abs 1 BTVG ist der Bauträger verpflichtet, spätestens bei der Unterfertigung des Bauträgervertrags einen Treuhänder zu bestellen. Der Treuhänder hat gemäß § 12 Abs 3 BTVG „außer den Verpflichtungen aus diesem Bundesgesetz, aus anderen Vorschriften oder aus Vertrag“ insbesondere die Pflicht, die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers zu überwachen und dem Erwerber über die von ihm entgegengenommenen Zahlungen entweder laufend, mindestens aber jährlich nach Abschluss des Kalenderjahrs spätestens zum 31. Jänner des Folgejahrs Rechnung zu legen (§ 12 Abs 3 Z 2 und 3 BTVG). Bei der grundbücherlichen Sicherstellung (§ 9 BTVG) hat der Treuhänder gemäß § 12 Abs 4 BTVG die vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen, insbesondere das Vorhandensein von Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger (§ 9 Abs 3 BTVG), zu prüfen und den Erwerber bei der Einhaltung des Ratenplans durch Überwachung des Baufortschritts zu unterstützen. Konkret hat der Treuhänder daher nicht nur die Überwachung der Erfüllung der Lastenfreistellungsverpflichtung des Bauträgers gemäß § 9 Abs 3 BTVG, sondern auch die Prüfung und Überwachung sicherzustellen, ob die Sicherung, die vom Bauträger angeboten wird, tatsächlich „tauglich“ ist und bleibt (Gartner, BTVG4 § 12 Rz 17).

     

    3.1. Gerade die Verletzung dieser Pflichten macht der Kläger hier geltend: Wenn der Treuhänder Zahlungen vor Fälligkeit weiterleitet, wird er dem Erwerber gegenüber schadenersatzpflichtig (1 Ob 190/12s). Der Schaden des Erwerbers liegt bereits im Verlust der vorgeschriebenen Sicherheit durch Verminderung des Treuhanderlags und tritt nicht erst in dem Zeitpunkt ein, in dem endgültig feststeht, dass die Forderung uneinbringlich ist; dabei ist es unerheblich, ob den vorzeitigen Zahlungen ohnehin ein ausreichender Gegenwert in Form bisher erreichter Bauleistungen gegenübersteht, solange nicht feststeht, dass der Bauträgervertrag endgültig nicht mehr erfüllt werden kann (4 Ob 3/14s).

    3.2. Im vorliegenden Fall hat der Zweitbeklagte gegen die Bestimmungen des BTVG in mehrfacher Hinsicht verstoßen: Zum einen weicht der gewählte Ratenplan erheblich von den Modellen des § 10 Abs 2 BTVG ab, weil etwa bei Baubeginn bereits 25 % des Kaufpreises fällig sein sollen, während das Gesetz maximal 15 % vorsieht. Des weiteren führte der Zweitbeklagte lediglich ein Sammelanderkonto, sodass nicht mehr zuordenbar ist, welche Zahlungen an welche Personen in welcher Höhe die Wohnung des Klägers betreffen. Die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 40 Abs 2 WEG ist im Grundbuch nach der Ranganmerkung für das Pfandrecht zugunsten der finanzierenden Bank einverleibt; während des Zeitraums, in dem der Zweitbeklagte Zahlungen des Klägers an die Handwerker weitergeleitet hat, bestand das Pfandrecht im Range dieser Pfandrechtsrangordnung. Nach den Feststellungen des Erstgerichts lag eine Zusage der Lastenfreistellung im Zeitpunkt der Auszahlung nicht vor. Der Kläger ist bis heute nicht Eigentümer, zumal die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Eigentumserwerb noch nicht vorliegt.

     

    3.3. Damit führte bereits der Umstand, dass der Zweitbeklagte eine Auszahlung vornahm, ohne dass die Zusage der Lastenfreistellung vorlag, weiters dass der Ratenplan unzulässigerweise von den gesetzlichen Modellen abwich, sowie schließlich, dass er lediglich ein Sammelanderkonto führte, jeweils für sich dazu, dass nicht ausgezahlt werden durfte. Was zusätzlich die grundverkehrsbehördliche Genehmigung betrifft, so hat das Erstgericht im vorliegenden Fall nur festgestellt, dass die Chancen für eine Genehmigung nach der Verpflichtung des Klägers, die Wohnung nicht selbst zu nützen, nun „deutlich höher“ sind; aufgrund der komplexen Rechtslage kann aber keine sichere Prognose darüber abgegeben werden, ob die Genehmigung tatsächlich erteilt wird.

     

    3.4. Das Argument der Revision, wonach das Gericht selbst zu beurteilen habe, ob die grundverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt werde, geht ins Leere: Selbst wenn davon ausgegangen werden könnte, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen sein wird, würde dies nichts daran ändern, dass im vorliegenden Fall Zahlungen bereits geleistet wurden, obwohl im Auszahlungszeitpunkt noch nicht alle Voraussetzungen für den Eigentumserwerb vorlagen, sodass die Zahlungen damals jedenfalls verfrüht waren. Gerade dies widerspricht aber dem Normzweck des BTVG, das auf den Erwerberschutz ausgerichtet ist.

     

    3.5. Aufgrund der nach wie vor fehlenden grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ist die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, wonach in Wahrheit bis heute gar nicht ausgezahlt werden dürfte, vollkommen zutreffend: Der Kläger ist nach wie vor dem Risiko ausgesetzt, 300.000 EUR für ein Wohnungsobjekt gezahlt zu haben, ohne jemals Eigentümer zu werden, wobei sich das Geld nicht mehr in der Verfügungsmacht des Treuhänders befindet. Genau dieses Risiko zu vermeiden ist aber Sinn und Zweck der Erwerberschutzbestimmungen des BTVG.

    3.6. Soweit der Zweitbeklagte darauf verweist, dass Ansprüche auf Zinsen nach § 14 BTVG bereits verjährt seien, ändert das am rechtlichen Interesse des Klägers an der begehrten Feststellung nichts: Das rechtliche Interesse ergibt sich nämlich nicht aus dem Anspruch auf „Strafzinsen“ nach § 14 BTVG, der sich nicht gegen den Treuhänder richtet (10 Ob 64/17k). Vielmehr ergibt sich dieses daraus, dass nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden kann, dass dem Kläger vermögensrechtliche Nachteile entstehen, zumal die Erstbeklagte nicht zahlen kann und das Eigentumsrecht des Klägers bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung immer noch nicht einverleibt war und unklar ist, ob er überhaupt jemals Eigentümer wird. Die Sicherungspflicht des Bauträgers endet gemäß § 7 Abs 5 BTVG erst mit Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung. In vergleichbaren Fällen hatte die Rechtsprechung keine Bedenken gegen das Feststellungsinteresse (vgl 5 Ob 193/10h; 1 Ob 190/12s).

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  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Obsorge von Kindern, Übertragung und der Wille der betroffenen Kinder

    OGH vom 23.01.2019, 1 Ob 238/18h

    Die Beurteilung, ob eine Gefährdung des Kindeswohls vorliegt und eine Obsorgeübertragung gem § 181 ABGB geboten ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Bestimmung des § 138 Z 5 ABGB kennt die Berücksichtigung der Meinung des Kindes in Abhängigkeit von dessen Verständnis und der Fähigkeit zur Meinungsbildung als Kriterium des Kindeswohls. Einem mündigen Minderjährigen (also ab dem vollendeten 14. Lebensjahr) kann die Obsorge durch einen Elternteil grundsätzlich nicht gegen seinen Willen aufgezwungen werden.

    Liegt eine Kindeswohlgefährdung vor, so kann das Gericht gem § 181 Abs 1 die Obsorge einem Elternteil entziehen und auf den anderen übertragen. Für Maßnahmen nach § 181 ABGB gelten iSd § 182 ABGB die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und der Erforderlichkeit im Sinn des gelindesten Mittels.

    Nach § 138 Z 5 ABGB ist die Berücksichtigung der Meinung des Kindes in Abhängigkeit von dessen Verständnis und der Fähigkeit zur Meinungsbildung ein Kriterium des Kindeswohls, weshalb der Wille des Kindes, bei einem bestimmten Elternteil zu bleiben, von großer Bedeutung ist. Gegen seinen Willen kann einem mündigen Minderjährigen die Obsorge durch einen Elternteil grundsätzlich nicht aufgezwungen werden.

    Liegt die Kindeswohlgefährdung im persönlichen Verhalten eines Elternteils, so ist der Umstand, dass die Wohnverhältnisse beim anderen Elternteil beengt (aber dennoch „passend“) sind, nicht bedeutsam.

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Unterhalt für den Ehegatten in aufrechter Ehe und Verwirkung

    Unterhalt bei aufrechter Ehe

    Die Ehegatten haben zur Deckung der ihren Lebensverhältnissen angemessenen Bedürfnisse gemeinsam beizutragen. Verfügen beide Ehegatten über ein hinreichendes eigenes Einkommen, so sind wechselseitige Unterhaltsansprüche ausgeschlossen (3 Ob 542/79).

    Bei wesentlich unterschiedlicher Leistungsfähigkeit der Ehegatten hat der – schlechter verdienende – Ehegatte einen Unterhaltsanspruch gegen den besser verdienenden Ehegatten, und zwar in Höhe von etwa 40 % des Familieneinkommens, von dem dann die eigenen Einkünfte des unterhaltsberechtigten Ehegatten abzuziehen sind (OGH 7 Ob 226/11b). Dem einkommenslosen Ehegatten in Höhe von etwa 33 % des Nettoeinkommens des anderen Ehegatten. Weitere Sorgepflichten sind angemessen zu berücksichtigen.

    Bei aufrechter ehelicher Haushaltsgemeinschaft ist der Ehegattenunterhalt grundsätzlich in natura zu erbringen (Lebensmittel, Kleidung, Wohnen, Heizung Energie), es sei denn, die Unterhaltspflichten werden verletzt oder der unterhaltsberechtigte Ehegatte fordert die Unterhaltsleistung in Geld (10 Ob 143/05k).

    Das Verlangen nach Geldunterhalt während aufrechter Haushaltsgemeinschaft muss dem Verpflichteten gegenüber ausdrücklich erfolgen. Nach Auflösung der ehelichen Haushaltsgemeinschaft ist jedoch der gesamte Unterhalt jedenfalls in Geld zu leisten (1 Ob 529/92).

    Verwirkung des Ehegattenunterhalts

    Dem bisher haushaltsführenden Ehegatten steht nach Aufhebung des gemeinsamen Haushalts ein Unterhaltsanspruch dann nicht mehr zu, wenn dessen Geltendmachung, besonders wegen der Gründe, die zur Aufhebung des gemeinsamen Haushalts geführt haben, ein Missbrauch des Rechts wäre. Eine vollständige Unterhaltsverwirkung, an die ein strenger Maßstab anzulegen ist, setzt regelmäßig einen völligen Verlust oder eine ihm nahekommende Verflüchtigung des Ehewillens des unterhaltsberechtigten Ehegatten voraus, der sich schuldhaft über alle Bindungen aus der ehelichen Partnerschaft hinwegzusetzen bereit ist (1 Ob 85/17g).

    Ein Unterhaltsberechtigter verwirkt seinen Anspruch nach Zerrüttung jedoch vor Scheidung der Ehe, wenn sein Verhalten den Verwirkungstatbestand des § 74 EheG erfüllt. Dabei soll verhindert werden, dass ein Ehegatte vom anderen die Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Eheverhältnis – also Unterhaltsleistungen – begehrt, obwohl er sich selbst schlechthin über alle Bindungen aus der früheren ehelichen Partnerschaft zu seinem persönlichen Eigennutzen hinwegsetzt. Dass der Unterhaltsberechtigte die erwähnten Verhaltensweisen zu einem Zeitpunkt gesetzt hat, zu dem die Ehe bereits unheilbar zerrüttet war, entbindet nicht von der Prüfung der Frage, ob die Unterhaltsansprüche unter Berücksichtigung des Maßstabs des § 74 EheG verwirkt sind (9 Ob 50/18w).

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Falschparker blockieren öffentliche Zufahrtsstraße – Klage auf Unterlassung

    Unterlassungsanspruch gegen Blockade der Zufahrtsstraße durch Falschparker

    ABGB: § 523

    Die Verhinderung der Zu- und Abfahrt zu bzw von einer Liegenschaft durch Falschparker auf einer öffentlichen Straße stellt einen Eigentumseingriff dar, gegen den der Eigentümer der betroffenen Liegenschaft mit Unterlassungsklage gemäß § 523 ABGB vorgehen kann. Ob die Blockade unmittelbar den Einfahrtsbereich der Liegenschaft betrifft oder erst in einiger Entfernung auf der Straße besteht, macht keinen Unterschied. OGH 19. 9. 2019, 2 Ob 29/19g

    Zum Prozessinhalt: Die beklagte Partei hat einen Gewerbebetrieb, zu welchem unterschiedlich häufig Lieferanten mit ihren LKWs zufahren. Aufgrund von Kapazitäts- und Koordinationsproblemen kommt es öfters dazu, dass Lkws illegal über längere Zeit auf der öffentlichen Straße vor dem Betrieb abgestellt werden. Aufgrund der dafür zu geringen Fahrbahnbreite ist die Straße dann für andere mehrspurige Fahrzeuge blockiert. Die Kläger sind Eigentümer einer durch die Straße erschlossenen Liegenschaft in der Nachbarschaft des Betriebs. In den beschriebenen Situationen ist ihnen keine Zu- und Abfahrt von bzw zu ihrer Liegenschaft möglich. Polizeieinsätze brachten keine Besserung. Auch die Beklagte konnte in den letzten zehn Jahren, in denen die Probleme bestehen, keine Lösung erreichen.

    Mit der vorliegenden Eigentumsfreiheitsklage nahmen die Kläger die Beklagte als mittelbare Störerin auf Unterlassung in Anspruch. Der Klage wurde stattgegeben. Anders als das Berufungsgericht gelangte der OGH zum Schluss, dass ein Liegenschaftseigentümer nicht nur gegen Blockaden im unmittelbaren Einfahrtsbereich, sondern auch gegen etwas weiter entfernte Blockaden auf der öffentlichen Straße als einziger Zufahrtsmöglichkeit mit eigentumsrechtlichen Mitteln vorgehen kann.

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Vertragsrecht

  • 22/06/2023 0 Kommentare
    Sicherheit und Bauträger – Der Treuhänder

    Endlich eine umfassende und klarstellende Entscheidung des OGH zur Frage der Sicherung des Erwerbers einer Immobilie nach dem BTVG – Bauträgervertragsgesetz –

    OGH 6 Ob 173/18m vom 25.10.2018, ein Auszug aus dieser Entscheidung zeigt deutlich, dass es von großer Bedeutung ist, dass der eingesetzte Treuhänder die genauen Details des Gesetzes kennt und einhält. Das beste Sicherungsmittel neben einem professionellen Treuhänder ist natürlich immer noch der professionelle Bauträger!

     

    2.2. Was das Sicherungsmittel der grundbücherlichen Sicherstellung betrifft, so sieht § 9 Abs 2 BTVG vor, dass bei einem Bauträgervertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 eine ausreichende bücherliche Sicherstellung des Erwerbers darstellt.

    Dies bedeutet aber nicht, dass diese Anmerkung für sich genommen ausreichend ist: Vielmehr stellt sie nur ein Element der Sicherung dar, zu dem zahlreiche weitere, wie insbesondere die Einhaltung des Ratenplans, das Vorliegen der behördlichen Genehmigungen, der Besitz einer zur grundbücherlichen Durchführung des Rechtserwerbs geeigneten Titelurkunde sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit nach § 9 Abs 3 BTVG gehören (Gartner, BTVG4 § 9 Rz 18; Böhm, Die Freistellungsverpflichtung nach § 9 Abs 3 BTVG, immolex 1998, 270; Würth in Rummel, ABGB³ § 9 BTVG Rz 1 f; Prader in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 9 BTVG Rz 1 und 3; Kieweler, Zur Rechtsnatur der Aufsandungserklärung, NZ 2013/110 [265 f]).

     

    Der „erste Euro“ darf also erst ausgezahlt werden, wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind (Böhm, immolex 1998, 270; Kieweler, NZ 2013, 265). Fehlt es auch nur an einer einzigen Voraussetzung, so ist das grundbücherliche Sicherungsmodell nicht verwirklicht, alle Zahlungen des Erwerbers werden nicht fällig (Gartner, BTVG4 § 9 Rz 18).

     

    2.3. Der Treuhänder darf daher Zahlungen ua erst dann weiterleiten, wenn eine durchsetzbare Freistellungsverpflichtung des Hypothekargläubigers (der finanzierenden Bank) vorliegt, die als solche durchsetzbar sein muss, also letztlich den Hypothekargläubiger zur Einwilligung in die Löschung in grundbuchsfähiger Form verpflichtet (5 Ob 193/10h). Beim grundbücherlichen Sicherungsmodell bei beabsichtigter Begründung von Wohnungseigentum hat der Treuhänder daher jedenfalls Erklärungen (einschließlich grundbuchsfähige Löschungserklärungen) jener Pfandgläubiger einzuholen, deren Grundbuchsrang dem Rang der Anmerkung gemäß § 40 Abs 2 WEG vorangeht (Gartner, BTVG4 § 9 Rz 30 und 38). Der Treuhänder muss vor der ersten Auszahlung einer Rate im Besitz einer derartigen Löschungserklärung der Bauträgerfinanzierungsbank sein, die auch eine Aufsandungsklausel enthält (8 Ob 57/15p; 3 Ob 113/16p).

    2.4. Zu den behördlichen Genehmigungen, die daneben vorliegen müssen, gehört nicht nur beispielsweise die Baugenehmigung, sondern alle zur Einverleibung des Erwerbers notwendigen behördlichen Genehmigungen (ErläutRV 312 BlgNR 20. GP  22), wozu auch eine allenfalls erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung zählt (Böhm, immolex 1998, 270; Kieweler, NZ 2013, 266). Was die Baugenehmigung betrifft, kann allerdings gemäß § 10 Abs 3 BTVG die Fälligkeit der ersten Rate – auch ohne Vorliegen einer Baugenehmigung (RIS‑Justiz RS0119704) – bereits vor Baubeginn vereinbart werden, wenn auf Grund des hohen Werts der zu bebauenden Liegenschaft die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers bereits eine ausreichende Sicherheit bietet.

     

    2.5. Für die beim Modell der grundbücherlichen Sicherstellung vorgesehenen Ratenpläne sieht § 10 BTVG zwei verschiedene Modelle vor, die als Ratenplan A und Ratenplan B bezeichnet werden. Gemäß § 10 Abs 1 und 2 BTVG werden erst nach Abschluss bestimmter Bauabschnitte höchstens die in den gesetzlich definierten Ratenplänen bestimmten Teile des Preises fällig. Da gemäß § 1 Abs 2 BTVG von den Bestimmungen des BTVG zum Nachteil eines Verbrauchers als Erwerber nicht abgewichen werden kann, sind diese Ratenpläne nicht etwa als unverbindliche Vorschläge des Gesetzgebers zu verstehen, sondern zwingend, sodass die gesetzlich definierten Prozentwerte vertraglich nicht höher zugunsten des Bauträgers vereinbart werden können (vgl Gartner, BTVG4 § 10 Rz 40): Mit der Schaffung des BTVG wurde nämlich ein jedenfalls für Verbraucher zwingender Mindeststandard für die Gestaltung des Bauträgervertrags festgelegt (Markl in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 1 BTVG Rz 1).

     

    2.6. Die vom Gesetz geforderte notwendige Sicherung des Erwerbers liegt auch dann nicht vor, wenn der Treuhänder die vorgegebenen Treuhandkriterien nicht einhält und bloß ein „Sammelanderkonto“ anstatt getrennter Anderkonten für jeden Erwerber verwendet (Prader in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 12 BTVG Rz 13).

     

    2.7. Gemäß § 12 Abs 1 BTVG ist der Bauträger verpflichtet, spätestens bei der Unterfertigung des Bauträgervertrags einen Treuhänder zu bestellen. Der Treuhänder hat gemäß § 12 Abs 3 BTVG „außer den Verpflichtungen aus diesem Bundesgesetz, aus anderen Vorschriften oder aus Vertrag“ insbesondere die Pflicht, die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers zu überwachen und dem Erwerber über die von ihm entgegengenommenen Zahlungen entweder laufend, mindestens aber jährlich nach Abschluss des Kalenderjahrs spätestens zum 31. Jänner des Folgejahrs Rechnung zu legen (§ 12 Abs 3 Z 2 und 3 BTVG). Bei der grundbücherlichen Sicherstellung (§ 9 BTVG) hat der Treuhänder gemäß § 12 Abs 4 BTVG die vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen, insbesondere das Vorhandensein von Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger (§ 9 Abs 3 BTVG), zu prüfen und den Erwerber bei der Einhaltung des Ratenplans durch Überwachung des Baufortschritts zu unterstützen. Konkret hat der Treuhänder daher nicht nur die Überwachung der Erfüllung der Lastenfreistellungsverpflichtung des Bauträgers gemäß § 9 Abs 3 BTVG, sondern auch die Prüfung und Überwachung sicherzustellen, ob die Sicherung, die vom Bauträger angeboten wird, tatsächlich „tauglich“ ist und bleibt (Gartner, BTVG4 § 12 Rz 17).

     

    3.1. Gerade die Verletzung dieser Pflichten macht der Kläger hier geltend: Wenn der Treuhänder Zahlungen vor Fälligkeit weiterleitet, wird er dem Erwerber gegenüber schadenersatzpflichtig (1 Ob 190/12s). Der Schaden des Erwerbers liegt bereits im Verlust der vorgeschriebenen Sicherheit durch Verminderung des Treuhanderlags und tritt nicht erst in dem Zeitpunkt ein, in dem endgültig feststeht, dass die Forderung uneinbringlich ist; dabei ist es unerheblich, ob den vorzeitigen Zahlungen ohnehin ein ausreichender Gegenwert in Form bisher erreichter Bauleistungen gegenübersteht, solange nicht feststeht, dass der Bauträgervertrag endgültig nicht mehr erfüllt werden kann (4 Ob 3/14s).

    3.2. Im vorliegenden Fall hat der Zweitbeklagte gegen die Bestimmungen des BTVG in mehrfacher Hinsicht verstoßen: Zum einen weicht der gewählte Ratenplan erheblich von den Modellen des § 10 Abs 2 BTVG ab, weil etwa bei Baubeginn bereits 25 % des Kaufpreises fällig sein sollen, während das Gesetz maximal 15 % vorsieht. Des weiteren führte der Zweitbeklagte lediglich ein Sammelanderkonto, sodass nicht mehr zuordenbar ist, welche Zahlungen an welche Personen in welcher Höhe die Wohnung des Klägers betreffen. Die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 40 Abs 2 WEG ist im Grundbuch nach der Ranganmerkung für das Pfandrecht zugunsten der finanzierenden Bank einverleibt; während des Zeitraums, in dem der Zweitbeklagte Zahlungen des Klägers an die Handwerker weitergeleitet hat, bestand das Pfandrecht im Range dieser Pfandrechtsrangordnung. Nach den Feststellungen des Erstgerichts lag eine Zusage der Lastenfreistellung im Zeitpunkt der Auszahlung nicht vor. Der Kläger ist bis heute nicht Eigentümer, zumal die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Eigentumserwerb noch nicht vorliegt.

     

    3.3. Damit führte bereits der Umstand, dass der Zweitbeklagte eine Auszahlung vornahm, ohne dass die Zusage der Lastenfreistellung vorlag, weiters dass der Ratenplan unzulässigerweise von den gesetzlichen Modellen abwich, sowie schließlich, dass er lediglich ein Sammelanderkonto führte, jeweils für sich dazu, dass nicht ausgezahlt werden durfte. Was zusätzlich die grundverkehrsbehördliche Genehmigung betrifft, so hat das Erstgericht im vorliegenden Fall nur festgestellt, dass die Chancen für eine Genehmigung nach der Verpflichtung des Klägers, die Wohnung nicht selbst zu nützen, nun „deutlich höher“ sind; aufgrund der komplexen Rechtslage kann aber keine sichere Prognose darüber abgegeben werden, ob die Genehmigung tatsächlich erteilt wird.

     

    3.4. Das Argument der Revision, wonach das Gericht selbst zu beurteilen habe, ob die grundverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt werde, geht ins Leere: Selbst wenn davon ausgegangen werden könnte, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen sein wird, würde dies nichts daran ändern, dass im vorliegenden Fall Zahlungen bereits geleistet wurden, obwohl im Auszahlungszeitpunkt noch nicht alle Voraussetzungen für den Eigentumserwerb vorlagen, sodass die Zahlungen damals jedenfalls verfrüht waren. Gerade dies widerspricht aber dem Normzweck des BTVG, das auf den Erwerberschutz ausgerichtet ist.

     

    3.5. Aufgrund der nach wie vor fehlenden grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ist die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, wonach in Wahrheit bis heute gar nicht ausgezahlt werden dürfte, vollkommen zutreffend: Der Kläger ist nach wie vor dem Risiko ausgesetzt, 300.000 EUR für ein Wohnungsobjekt gezahlt zu haben, ohne jemals Eigentümer zu werden, wobei sich das Geld nicht mehr in der Verfügungsmacht des Treuhänders befindet. Genau dieses Risiko zu vermeiden ist aber Sinn und Zweck der Erwerberschutzbestimmungen des BTVG.

    3.6. Soweit der Zweitbeklagte darauf verweist, dass Ansprüche auf Zinsen nach § 14 BTVG bereits verjährt seien, ändert das am rechtlichen Interesse des Klägers an der begehrten Feststellung nichts: Das rechtliche Interesse ergibt sich nämlich nicht aus dem Anspruch auf „Strafzinsen“ nach § 14 BTVG, der sich nicht gegen den Treuhänder richtet (10 Ob 64/17k). Vielmehr ergibt sich dieses daraus, dass nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden kann, dass dem Kläger vermögensrechtliche Nachteile entstehen, zumal die Erstbeklagte nicht zahlen kann und das Eigentumsrecht des Klägers bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung immer noch nicht einverleibt war und unklar ist, ob er überhaupt jemals Eigentümer wird. Die Sicherungspflicht des Bauträgers endet gemäß § 7 Abs 5 BTVG erst mit Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung. In vergleichbaren Fällen hatte die Rechtsprechung keine Bedenken gegen das Feststellungsinteresse (vgl 5 Ob 193/10h; 1 Ob 190/12s).

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  • 20/06/2023 0 Kommentare
    Wohnungseigentum im Todesfall

    Für ein Wohnungseigentumsobjekt ist eine Eigentümerpartnerschaft nur für höchstens zwei natürliche Personen, egal in welcher Beziehung diese stehen, zu je 50 % möglich.  Die neue Regelung des Gesetzgebers war daher notwendig, um zu regeln, was im Todesfall eines Eigentümerpartners zu geschehen hat (§ 14 WEG) und wie vorzugehen ist, wenn nach dem Tod eines Wohnungseigentümers mehr als zwei natürliche Personen erben (§ 12 Abs 2 WEG)

    Tod des Wohnungseigentümers ( § 12 Abs 2 WEG 2002 )

    Diese Unteilbarkeit des so genannten Mindestanteils, also des Anteils der jeweiligen Wohnungseigentümer an der Liegenschaft (nie mehr als zwei und jeder der beiden immer 50%) schafft keine Fragen, wenn der Mindestanteil einer Person oder einer eingetragenen Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft oder zwei natürlichen Personen zu gleichen Teilen zukommt.

    Im Falle des Todes eines der beiden Partner: wenn nach dem Ergebnis der Abhandlung der  Verlassenschaft der Mindestanteil mehr als zwei natürlichen Personen zu unterschiedlichen Anteilen oder zum Teil einer juristischen Person oder einer eingetragenen Personengesellschaft zufällt, und die Erben keine entsprechende Übereinkunft (Erbübereinkommen) abschließen, dann regelt § 12 WEG den weiteren Weg . Nach dieser Bestimmung hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung des Wohnungseigentumsobjekts von Amts wegen vorzunehmen.

    Hat aber entgegen der gesetzlichen Anordnung eine Personenmehrheit von Todes wegen Eigentum am Mindestanteil erworben (etwa eine Verlassenschaftsabhandlung im Ausland oder ein Fehler), kann deren Eigentum nicht im Grundbuch einverleibt werden.

    In diesem Fall haben die Betroffenen die Möglichkeit, binnen einer vom Grundbuchsgericht gesetzten angemessenen Frist ein Übereinkommen zu treffen, wer von den eingeantworteten Rechtsnachfolgern Eigentum am Mindestanteil als Einzelperson oder durch Gründung einer Eigentümerpartnerschaft erhalten soll. Wenn innerhalb der gesetzten Frist keine Einigung und neuerliche Antragstellung an das Grundbuchsgericht erfolgt, hat das Grundbuchsgericht mit gerichtlicher Feilbietung des Mindestanteils vorzugehen.

    Tod eines Eigentümerpartners ( § 14 WEG 2002 )

    § 14 WEG 2002 kommt zur Anwendung, wenn in der Eigentümerpartnerschaft einer der beiden Partner verstirbt. Die Eigentümerpartner können zu Lebzeiten eine Vereinbarung treffen, nach welcher der halbe Mindestanteil im Todesfall eines Eigentümerpartners einem Dritten zukommen soll. Eine solche Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und der Beiziehung eines Rechtsanwalts oder Notars. Die Vereinbarung regelt die Nachfolge des jeweils ersten Versterbenden, nicht den gleichzeitigen Tod beider.

    Der Dritte, also der Begünstigte muss klar bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Die Nennung eines Ersatzbegünstigten („wenn A nicht kann oder will, soll es B sein“) ist möglich, nicht aber die die Nennung eines Nachbegünstigten („nach dem Tod von A soll es B zum Zug kommen“). Mit der Vereinbarung erfolgt die Grundbuchseintragung mittels einer Amtsbestätigung des Verlassenschaftsgerichtes gemäß § 182 AußStrG.

    Keine Vereinbarung: Liegt keine solche Vereinbarung vor, erwirbt der überlebende Eigentümerpartner automatisch den Mindestanteil des anderen Partners. Dieser Erwerb ist aber nicht automatisch gratis, als Ausgleich muss der erwerbende Partner dafür einen sogenannten Übernahmspreis an die Verlassenschaft nach dem verstorbenen Partner bezahlen. 

    Übernahmspreis = 50% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit. Man kann mit den Erben auch eine Änderung dieses Betrages vereinbaren, solange kein gesetzlicher Grund dagegensteht (Minderjährige, Rechte von Gläubigern, Pflichtteilsrechte)

    Sonderfall des Übernahmspreises: ist der überlebende Partner selbst pflichtteilsberechtigt und dient die gegenständliche Wohnung seinem dringenden Wohnbedürfnis (gilt auch für den mit der Wohnung genutzten KFZ Stellplatz):

    1.Ist kein weiterer Pflichtteilsberechtigter vorhanden und ist der Nachlass nicht überschuldet (Vermögensverzeichnis ist aktiv), muss der überlebende Partner keinen Übernahmspreis bezahlen.

    2.Bei Überschuldung des Nachlasses (es sind aber keine weiteren Pflichtteilsberechtigten vorhanden) hat der überlebende Partner so viel an die Verlassenschaft zu bezahlen, als  zur Deckung der Nachlassverbindlichkeiten erforderlich ist (maximal jedoch 25% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit)
    3.Sind weitere Pflichtteilsberechtigte vorhanden, beträgt dieser stets 25% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit
    4.Der überlebende pflichtteilsberechtigte Eigentümerpartner kann in der Abhandlung bei Gericht um Stundung der Zahlungspflicht (maximal fünf Jahre) oder um Ratenzahlung (innerhalb derselben Frist) ansuchen.


    Kein Übernahmspreis, geringerer Übernahmspreis

    Die Verpflichtung zur Bezahlung des Übernahmspreises nach § 14 Abs 2 und 3 WEG 2002 kann zu Lebzeiten erlassen oder reduziert werden und zwar

    1. nur durch eine formgültige letztwillige Anordnung (Testament, Vermächtnis)
    2. oder eine Schenkung auf den Todesfall erlassen werden
    3. allerdings immer nur bis zur Grenze der Verletzung von Pflichtteilsrechten anderer, wenn die übrige Verlassenschaft nicht ausreichen sollte, diese zu befriedigen

    Andere Wege der Nachfolge bei Tod eines Partners

    1. Der überlebende Partner kann mit Zustimmung pflichtteilsberechtigter Personen die Vereinbarung mit einem Dritten schließen, dass dieser den halben Mindestanteil erwirbt und damit neuer Eigentümerpartner wird.
    2. Der überlebende Partner kann auf den automatischen Zuwachs verzichten, diesfalls kommt es dann zur Feilbietung des gesamten Mindestanteils, nicht des halben Anteils, also der ganzen Wohnungseigentumseinheit (§ 352 ff EO)
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