Umwidmungszuschlag bei Grundstücksverkauf (Budgetbegleitgesetz 2025)

Der Staat braucht Geld, um das Budget zu sanieren. Dafür soll die durch Umwidmungen eingetretene außerordentliche Wertsteigerung von Grund und Boden durch einen Zuschlag zu den positiven Einkünften aus der Veräußerung solcher Grundstücke besteuert werden (Umwidmungszuschlag).

Umwidmungszuschlag: Neuerungen durch das Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025)

Der Staat braucht Geld, um das Budget zu sanieren. Dafür soll die durch Umwidmungen eingetretene außerordentliche Wertsteigerung von Grund und Boden durch einen Zuschlag zu den positiven Einkünften aus der Veräußerung solcher Grundstücke besteuert werden (Umwidmungszuschlag). Vom Umwidmungszuschlag sollen sowohl betriebliche als auch außerbetriebliche Grundstücksveräußerungen erfasst sein, sowie insbesondere auch Körperschaften iSd KStG 1988 (also etwa Vereine oder Körperschaften öffentlichen Rechts).

Der Begriff der Umwidmung wie bisher: (§ 30 Abs 4 Z 1 EstG) Eine Umwidmung liegt vor, wenn ein Grundstück nach dem letzten entgeltlichen Erwerb infolge einer behördlichen Maßnahme – etwa einer Änderung des Flächenwidmungsplans oder der Erteilung einer Baubewilligung – erstmals bebaubar wird oder die bestehende Bebaubarkeit wesentlich erweitert wird. Maßgeblich ist, dass die Umwidmung erst nach dem letzten entgeltlichen Erwerb erfolgt ist. Der Umwidmungszuschlag soll daher nur dann erhoben werden, wenn die Umwidmung entweder beim aktuellen Eigentümer nach dem entgeltlichen Erwerb oder – im Fall eines unentgeltlichen Erwerbs – beim unentgeltlichen Rechtsvorgänger nach dem 31.12.2024 erfolgt ist.

Der Umwidmungszuschlag ist den positiven Einkünften aus der Veräußerung von umgewidmetem Grund und Boden hinzuzurechnen und beträgt grundsätzlich 30 % des auf den Grund und Boden entfallenden Veräußerungsgewinns. Der Zuschlag ist bei einem Veräußerungsverlust sowie dann nicht zu erheben, wenn die betreffenden Einkünfte gem § 30 Abs 2 EStG von der Besteuerung ausgenommen sind.

Anwendung des Umwidmungszuschlags: er ist beschränkt auf Grund und Boden, nicht auf Gebäude. In solchen Fällen ist der Zuschlag daher nur auf jenen Anteil des Veräußerungsgewinns zu erheben, der auf den Grund und Boden entfällt.

Der Zuschlag gilt bei Altvermögen oder Neuvermögen gleichermaßen. Der Umwidmungszuschlag ist im Rahmen der Immobilienertragsteuer abzuführen und bei einer etwaigen Verlustverrechnung entsprechend zu berücksichtigen.

Der Umwidmungszuschlag erhöht nicht den Veräußerungserlös, sondern den Veräußerungsgewinn bzw. -überschuss. Er stellt keinen Aufschlag auf den Verkaufspreis, sondern eine steuerliche Korrekturgröße zur Einkünfteermittlung dar.

Bei Tauschbesteuerung gem § 6 Z 14 EStG bildet die Differenz zwischen den Anschaffungskosten/Buchwert und dem gemeinen Wert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Auf diese Differenz ist der Umwidmungszuschlag mit 30 % anzuwenden.

Bei konzerninternen Umgründungen findet der Umwidmungszuschlag keine Anwendung, da kein Veräußerungsgewinn realisiert wird.

Auch im Rahmen von gemischten Schenkungen bleibt der Umwidmungszuschlag ohne Auswirkung auf die Prüfung der 75- %-Grenze, da er nicht den Verkehrswert des Grundstücks verändert. Ebenso ist er bei der Übertragung stiller Reserven gem § 12 EStG bzw § 13 Abs 4 KStG nicht zu berücksichtigen, da gem den jeweiligen Normen zur Ermittlung der stillen Reserven auf den Veräußerungserlös abzustellen ist, welcher durch den Zuschlag unberührt bleibt.

Zur Vermeidung einer überschießenden steuerlichen Belastung soll sichergestellt werden, dass die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung – unter Einrechnung des Umwidmungszuschlags – nicht den tatsächlich erzielten Veräußerungserlös übersteigen, weshalb eine Deckelung vorgesehen ist. Übersteigt die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag den Veräußerungserlös, sind die Einkünfte auf den Veräußerungserlös zu begrenzen (16/ME XXVIII. GP, 2ff). 

Beispiel: X hat im Jahr 2015 unbebautes Grünland um EUR 10.000,00 erworben. Am 01.04.2025 erfolgt die Umwidmung in Bauland. Am 01.08.2025 verkauft X das unbebaute Grundstück um EUR 100.000,00 (der Sondersteuersatz gem § 30a Abs 1 EStG gelangt zur Anwendung). Der Veräußerungsgewinn von EUR 90.000,00 ist zunächst grundsätzlich um einen Umwidmungszuschlag von 30% des Gewinns, also EUR 27.000,00 zu erhöhen, sodass sich insgesamt anzusetzende Einkünfte von € 90.000,00 + € 27.000,00 = EUR 117.000,00 ergeben würden. Bei dieser Berechnung würde der Gesamtkaufpreis von EUR 100.000,00 um EUR 17.000,00 überschritten werden. Es wird daher der Umwidmungszuschlag auf EUR 10.000,00 gekürzt. Somit sind Gewinn + Zuschlag jedenfalls mit dem Gesamtkaufpreis limitiert, es ergeben sich also Einkünfte von EUR 100.000,00 (Gewinn EUR 90.000,00 + limitierter Zuschlag EUR 10.000,00). Die ImmoESt. von 30% beträgt also € 30.000,00