Umwidmungszuschlag bei der Immobilienertragssteuer ab 01.07.2025

Umwidmungszuschlag ab 01.07.2025

Die Bundesregierung hat mit dem Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetzes 2025 (kurz BBG 2025), BGBl 25/2025, am 1. Juli 2025 wichtige Neuerungen gesetzt. Es ist unter anderem zur Novellierung des Einkommenssteuergesetzes 1988 (EStG 1988) gekommen. Durch diese Gesetzesnovelle wurde der Umwidmungszuschlag eingeführt.

Umwidmungszuschlag ab 01.07.2025

●     Die Bundesregierung hat mit dem Inkrafttreten des Budgetbegleitgesetzes 2025 (kurz BBG 2025), BGBl 25/2025, am 1. Juli 2025 wichtige Neuerungen gesetzt. Es ist unter anderem zur Novellierung des Einkommenssteuergesetzes 1988 (EStG 1988) gekommen. Durch diese Gesetzesnovelle wurde der Umwidmungszuschlag eingeführt.

„Umwidmung“?

●     Der Begriff der Umwidmung ist in § 30 Abs 4 Z 1 zweiter und dritter Satz EStG 1988 definiert.

●     Darunter versteht man im Wesentlichen eine Widmungsänderung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die eine Bebauung von Grundstückstücken ermöglicht, wie beispielsweise bei einer Umwidmung des Grundstücks von Grünland in Bauland.

die bisherige Rechtslage

Bei Verkauf von Immobilien ab dem 01.04.2012 wird die ImmoESt. (Immobilienertragssteuer) erhoben

●     Beim sogenannten Altvermögen (entgeltlicher Erwerb vor dem 31. März 2002)

○     Ohne Umwidmung nach dem 31.12.1987: 4,2 % vom Verkaufserlös und

○     Mit Umwidmung nach dem 31.12.1987 bzw. beim Verkauf oder binnen 5 Jahren nach dem Verkauf 18 %.

●     Beim sogenannten Neuvermögen (entgeltlicher Erwerb nach 31. März 2002) 30 % vom Veräußerungsgewinn, also Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten oder Investitionen in die Immobilie

die neue Rechtslage

Diese Bestimmungen bleiben für alle jene Grundstücksveräußerungen unverändert, bei welchen eine Umwidmung von Freiland in Bauland bis 31. Dezember 2024 erfolgt ist.

Bei Umwidmungen ab dem 01.01.2025

●     Sowohl im Fall der Umwidmung bei privaten Grundstücksveräußerungen (§ 30 Abs 6a EStG 1988) als auch im Fall der Umwidmung und Veräußerung von Betriebsvermögen (§ 4 Abs 3a Z 6 EStG 1988) ist ein Veräußerungsgewinn für die Berechnung der Bemessungsgrundlage um einen Umwidmungszuschlag von 30 % zu erhöhen.

●     Dies bedeutet, dass der Zuschlag 30 % des Veräußerungsgewinns beträgt und mit der Immobilienertragsteuer von 30 % auf den erhöhten Gewinn zu besteuern ist.

●     Es sind von dieser Neuregelung all jene Grundstücke betroffen, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet worden sind und ab dem 1. Juli 2025 veräußert werden.

●     Entscheidend ist für die Umwidmung jener Zeitpunkt, in dem die Umwidmung der betroffenen Grundstücke wirksam geworden ist. Die Wirksamkeit beginnt mit Rechtskraft des zugrunde liegenden Bescheids.

Ausnahmen?

●     kein Umwidmungszuschlag, wenn aus der Veräußerung ein Verlust resultiert

●     Bei Grundstücken mit bestehendem Gebäude fällt der Umwidmungszuschlag nur für den auf den Grund und Boden entfallenden Anteil des Veräußerungsgewinns (und nicht für jenen des Gebäudes) an.

●     Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf keinesfalls den Verkaufspreis des Grundstücks übersteigen (diesfalls entsprechend zu kürzen)

●     Der Umwidmungszuschlag hat keinerlei Auswirkungen auf gemischte Schenkungen, weil der Verkehrswert des Grundstücks sich nicht verändert.

●     ImmoESt. freie Verkäufe, (z.B. Hauptwohnsitzbefreiung) -kein Umwidmungszuschlag

Berechnung

Der Umwidmungszuschlag erhöht die positiven Einkünfte (Veräußerungsgewinn) aus der Veräußerung von umgewidmetem Grund und Boden um 30 %. Daher kann eine Aufteilung des Veräußerungsgewinns auf das Gebäude und den Grund und Boden erforderlich sein.
Für das Vorliegen einer Umwidmung ist auf den bereits geltenden Umwidmungsbegriff in § 30 Abs 4 Z 1 EStG abzustellen. Die Umwidmung muss erstmals eine Bebauung ermöglichen, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche iSd Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht.
Erlösschranke: Der Umwidmungszuschlag ist um jenen Betrag zu kürzen, um den die Summe des Veräußerungsgewinns des Grund und Bodens und des Umwidmungszuschlags den Veräußerungserlös des Grund und Bodens übersteigt.
Der Umwidmungszuschlag umfasst sowohl Alt- als auch Neuvermögen.
Er ist anzuwenden auf Grundstücksveräußerungen nach dem 30. 6. 2025, wenn die Umwidmung nach dem 31. 12. 2024 erfolgte.
 

§ 30 Abs 4 Z 1 und Z 2 EStG:

(4) Soweit Grundstücke am 31. März 2012 ohne Berücksichtigung von Steuerbefreiungen nicht steuerverfangen waren, sind als Einkünfte anzusetzen:

1. Im Falle einer Umwidmung des Grundstückes nach dem 31. Dezember 1987 der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 40% des Veräußerungserlöses anzusetzenden Anschaffungskosten. Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht. Dies gilt auch für eine in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehende Umwidmung, wenn diese innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt ist, sowie für eine Kaufpreiserhöhung auf Grund einer späteren Umwidmung; eine spätere Umwidmung gilt als rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 295a der Bundesabgabenordnung und ist dem Finanzamt anzuzeigen.
2. In allen übrigen Fällen der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 86% des Veräußerungserlöses anzusetzenden Anschaffungskosten.
 

§ 30 Abs 6a EStG: (bei Veräußerung ab 01.07.2025)

(6a) Im Fall einer nach dem 31. Dezember 2024 erfolgten Umwidmung eines Grundstücks im Sinne des Abs. 4 Z 1 zweiter und dritter Satz sind die sich aus Abs. 3 bis 6 ergebenden positiven Einkünfte aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens um einen Umwidmungszuschlag von 30% zu erhöhen. Der Umwidmungszuschlag ist nur insoweit zu berücksichtigen, als die Summe aus positiven Einkünften und Umwidmungszuschlag den Veräußerungserlös nicht übersteigt.

Beispiel 1:

·         Neuvermögen: entgeltlich erworben nach dem 01.04.2002

·         Umwidmung ab dem 01.01.2025

·         Verkauf ab dem 01.07.2025

·         Vertragsgegenstand = Grund und Boden mit Haus

·         Verkaufspreis € 1.000.000,00 gesamt

·         Grund wurde um € 100.000,00 erworben, Haus um € 300.000,00 errichtet

Berechnung:

·         Nur Grund und Boden ist vom Umwidmungszuschlag betroffen, also gewöhnlich Splittung 40% Gebäude und 60% Grund und Boden

Also Haus                              € 400.000,00

Grund und Boden                  € 600.000,00

·         Berechnung wie folgt

Haus               € 400.000,00 – € 300.000,00                                    = Erlös € 100.000,00

Grund und Boden € 600.000,00 – € 100.000,00                              = Erlös € 500.000,00

Vorläufiger Umwidmungszuschlag 30%                                           =           € 150.000,00

Saldo                                                                                                              € 650.000,00

+ Gebäudeerlös                                                                                            € 100.000,00

Saldo                                                                                                              € 750.000,00

Erlösschranke abziehen

(VK-Preis Grund = € 600T, Saldo mit Zuschlag € 650T)                             -€   50.000,00

Steuergrundlage                                                                                            € 700.000,00

30% ImmoESt.                                                                                               € 210.000,00

Beispiel 2:

·         Altvermögen: entgeltlich erworben nach dem 01.04.2002

·         Umwidmung ab dem 01.01.2025

·         Verkauf ab dem 01.07.2025

·         Vertragsgegenstand = Grund und Boden mit Haus

·         Verkaufspreis € 500.000,00 gesamt

·         Es entfallen € 300.000,00 auf Grund und Boden und € 200.000,00 auf Gebäude

Berechnung:

·         Nur Grund und Boden ist vom Umwidmungszuschlag betroffen, also gewöhnlich Splittung 40% Gebäude und 60% Grund und Boden

Also Haus                              € 200.000,00

Grund und Boden                  € 300.000,00

·         Berechnung wie folgt

Haus   € 200.000,00 – 40% Anschaffung € 80.000,00         = Erlös € 120.000,00

Grund € 300.000,00 – 40 % Anschaffung € 120.000,00      = Erlös € 180.000,00

Umwidmungszuschlag 30%                                                  =           €   54.000,00

Saldo Grund und Boden                                                                    € 234.000,00

+ Gebäudeerlös                                                                                  € 120.000,00

Saldo                                                                                                  € 354.000,00

Steuergrundlage                                                                                € 354.000,00

30% ImmoESt.                                                                                  € 106.200,00