Schadenersatz und Gewährleistung im Wohnungseigentum

Wer kann im Bereich des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) Gewährleistungsansprüche oder Schadenersatz geltend machen und um welche Mängel/Schäden handelt es sich?

Wer kann im Bereich des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) Gewährleistungsansprüche oder Schadenersatz geltend machen und um welche Mängel/Schäden handelt es sich?

Anspruchsberechtigte können sein:

Der einzelne Wohnungseigentümer
Die Eigentümergemeinschaft
 

Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft:

Bei Auftrag der Eigentümergemeinschaft ist diese zur Geltendmachung der Gewährleistung oder des Schadenersatzes berechtigt.
Bei Auftrag des einzelnen Wohnungseigentümers (wie beim Kaufvertrag des Erwerbers vom Bauträger), ist grundsätzlich nur dieser zur Geltendmachung seines daraus resultierenden vertraglichen Anspruchs und das nur im Ausmaß seiner Wohnungseigentumsanteile berechtigt.
Sinnvoll ist dort aber die Geltendmachung durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, weil sie 100% beanspruchen kann, nicht nur den Anteil.
 

Zur Geltendmachung durch die Eigentümergemeinschaft

Da der Anspruch in diesen genannten Fällen dem Eigentümer zusteht, der den Vertrag abgeschlossen hat und darauf seine Ansprüche stützen muss, ist der Anspruch von der Eigentümergemeinschaft nur dann durchzusetzen, wenn eine Abtretung vorliegt.

Die gerichtliche Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft gemäß § 18 Abs 2 Satz 1 WEG 2002 erfordert eine wirksame Abtretung dieser Ansprüche vom Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Die - auch schlüssig mögliche - Annahme der Abtretung hat durch den Vertreter der Eigentümergemeinschaft zu erfolgen. Die wirksam zustande gekommene Zession bewirkt bereits im Außenverhältnis die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft, ohne dass das Prozessgericht die über die Geltendmachung der abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegebenenfalls erfolgte interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft überprüfen müsste (RIS-Justiz, RS0128567). 

Sind allgemeine Teile der Liegenschaft vom Mangel/Schaden betroffen, ist für die Wahl des Gewährleistungsbehelfs oder des Schadenersatzes wegen Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters gemäß § 30 Abs 1 Z 1 WEG erforderlich (OGH 5 Ob 251/09m). Nur für den Fall, dass Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden (1Ob184/12h; 1Ob184/12h), kann die Beschlussfassung entfallen.

Haben Sie also eine Eigentumswohnung beim Bauträger erworben und stellen sich Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft heraus, ist eine dringende Abstimmnung mit der Eigentümergemeinschaft über die hausverwaltung geboten, um zeitnah und fristgerecht den richtigen Rechtsbehelf (Verbesserung, Preisminderung, Herstellung des vertragskonformen Zusrandes etc.) zu wählen und außergeirhclich bzw. sodann gerichtlich vorzugehen.