Kanzleiblog

Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz 2022

Wohnungseigentumsgesetz-Novelle 2022 (WEG-Novelle 2022)

Ein Großteil der Bestimmungen ist mit 1. 1. 2022 in Kraft getreten, zum Teil erfolgt das Inkrafttreten im Juli 2022.

WE=Wohnungseigentum,

WET= Wohnungseigentümer

Änderungsrecht des Wohnungseigentümers

§ 16 Abs 2 WEG berechtigt den WET zu Änderungen an seinem WE – Objekt auf eigene Kosten, solange nicht sogenannte schutzwürdige Interessen anderer WET verletzt werden (können). Diesfalls ist die Zustimmung aller anderen WET notwendig. Das Gericht kann solche Zustimmungen auf Antrag ersetzen, bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile einer Liegenschaft ist dafür aber Verkehrsüblichkeit oder ein persönliches wichtiges Interesse des WET an der Maßnahme notwendig, der die Änderung durchsetzen will.

Sogenannte privilegierte Maßnahmen haben diese Voraussetzung.

NEU in der Liste: die Anbringung einer Vorrichtung zu einem langsamen Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs sowie barrierefreie Ausgestaltungen

Der Einwand der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen kann aber immer noch erhoben werden. (z.B. Nachkauf von KW für den Anschluss, Belastung elektrischer Leitungen). Wie viele solche einzelnen Anlagen verträgt eine Liegenschaft? –  daher dazu NEU (§16 /8 WEG)

Der WET, der eine Ladeanlage bei seinem Abstellplatz betreibt, muss dies (frühestens fünf Jahre nach seiner Inbetriebnahme) einstellen, wenn die Eigentümergemeinschaft dies von ihm verlangt und die elektrische Versorgung der Liegenschaft durch eine gemeinsam genutzte Ladeanlage besser genützt werden kann.

NEU der Ablauf der Zustimmung gemäß § 16 / 5 WEG

barrierefreien Ausgestaltung eines WE-Objekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft,

der Anbringung einer Vorrichtung zum langsamen Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,

der Anbringung einer Solaranlage

die Anbringung einer Beschattungsvorrichtung, die zum Erscheinungsbild des Wohnhauses passt,

den Einbau von einbruchsicheren Türen

Für diese Maßnahmen gilt die Zustimmung eines WET als erteilt, wenn er von der geplanten Änderung entsprechend dem Gesetz verständigt worden ist und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widerspricht. (Achtung: Verständigung deutlicher Beschreibung der geplanten Änderung samt Rechtsfolgen bei Unterbleiben eines Widerspruchs)

Hintergrund der Einführung einer Zustimmungsfiktion ist der Umstand, dass die Einholung der Zustimmung aller anderen WEer in der Praxis für den einzelnen WEer häufig Schwierigkeiten bereitet. Insb bei großen WE-Anlagen mit vielen WE-Objekten kann diese gesetzliche Voraussetzung oft nicht erfüllt werden. Denn der änderungswillige WEer muss zunächst alle anderen Miteigentümer von seinem Vorhaben überzeugen und darlegen, dass die Änderung keine negativen Auswirkungen auf ihr Eigentumsrecht haben wird. Im Anschluss müssen die zustimmungswilligen WEer selbst aktiv tätig werden, um ihre Zustimmung zu erteilen.

Auskunftspflicht des Verwalters (§ 20 Abs 8 WEG)

Wie komme ich als WET zu einem passenden Kontakt mit dem anderen WET, wie soll ich Zustimmungen einholen oder Benachrichtigungen zustellen? Ich wende mich an die Hauverwaltung.

Darf der Verwalter Auskunft über die Anschriften anderer WET geben (gar, wenn es dem Verwalter verboten wurde)? – NEU in § 20 / 8 WEG

Die Hausverwaltung muss Namen und Zustellanschriften der anderen WET bekannt. Die mitgeteilten Daten dürfen ausschließlich für die genannten Zwecke der Verständigung verwendet werden.

Erleichterung der Willensbildung gemäß § 24 Abs 4 WEG (gilt ab 1.7.2022)

Bisher:  Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlung brauchen eine absolute Mehrheit aller Miteigentumsanteile an der Liegenschaft (also mehr als 50% aller Eigentümer, also auch derer, die gar nicht zur Versammlung kommen).

NEU in § 24 / 4 WEG: Zur Erleichterung der Fassung von Mehrheitsbeschlüssen wird eine zusätzliche Variante der Mehrheitsbildung eingeführt:

Nunmehr ist eine ausreichende Mehrheit auch dann gegeben, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile halten, zugestimmt haben.

also kurz: wenn 2/3 der abgegebenen Stimmen auch gleichzeitig 1/3 der Anteile repräsentieren (zweifach qualifiziertes Zustimmungserfordernis)

Der Gesetzgeber zwingt zu einer Mindesthöhe der Rücklage gemäߧ 31 Abs 5 WEG (gilt ab 1.7.2022)

Die Rücklage ist für zukünftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zwingend notwendig. Wie hoch sie sein muss, war flexibel zu vereinbaren.

Damit beginnt das Dilemma: was ist angemessen, mit welchen Reparaturen ist zu rechnen, wieviel Sinn macht es, Geld in eine Rücklage zu legen, die nicht nur keine Zinsen abwirft, sondern durch Inflation auch noch massiv entwertet wird? Niedrige Rücklagen schützen vor Kapitalverlust durch Inflation, fehlende Rücklagen überfordern aber andererseits WET bei Maßnahmen, die sie sich nicht leisten können.

Der Gesetzgeber meinte daher offenbar, man müsse unbedingt eine Mindestquote der Rücklage festlegen.

Die Mindesthöhe der zu bildenden Rücklage beträgt nach der neuen Regelung 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche. Ein paar Ausnahmen soll es geben (bereits bestehende hohe Rücklage oder erst durchgeführte erhebliche Sanierung…)