Recht im Alltag

Die Tücken des Vermietens

Die Tücken des Vermietens

Viele unglaubliche und folgenschwere Fehler passieren oft bereits bei der ersten Kontaktaufnahme des Vermieters mit dem Mieter, bevor noch überhaupt ein schriftlicher Vertrag erstellt oder an diesen gedacht ist. Oft werden schon bei Besichtigung der Wohnung die ersten Details fixiert, manchmal gar der Schlüssel übergeben und der Vertrag soll später folgen.

Aber – nach österreichischem Recht – sind mündliche Verträge bereits gültig.

Dem Gesetz entsprechende Befristungen des Vertrages, die den Mieterschutz verhindern, erfordern allerdings die richtige Dauer und Formulierung der Befristung und sie erfordern Schriftlichkeit!

Der Mieterschutz entsteht nicht erst nach einer bestimmten Zeit, bei falscher Vermietung leider schon am ersten Tag. Damit kann unter Umständen über Generationen der Mietgegenstand nicht mehr geräumt werden, nicht einmal dann, wenn man ihn selbst benötigt.

Die gesetzlichen Regeln des Vermietens sind nicht nur so unterschiedlich, dass sie teilweise kaum noch überschaubar sind und Tür und Tor für gravierende Fehler eröffnen, die in vielen Fällen später nicht mehr korrigiert werden können, sie stehen auch sehr oft abseits unseres logischen Denkens und Rechtsempfindens, sodass man nicht dem Irrtum verfallen darf, dass alles, was im Vertrag schriftlich steht oder mündlich unter Zeugen ausgemacht ist, später nach dem Gesetz auch wirklich gilt. Der Schaden für den Vermieter kann allerdings gewaltig sein.

Denken Sie daran, dass Sie mit Ihrem Mieter ein längerfristiges Vertragsverhältnis begründen, in dem die offenen Fragen fixiert und Ihre Rechte gewahrt sein sollten. Nicht den Mieter zu übervorteilen, sondern Ihre Rechte als Vermieter zu wahren bzw. Sie über Ihre Risiken zu beraten, ist unsere Aufgabe als Ihr Rechtsanwalt. Anfängliches Verständnis oder leichtfertige Großzügigkeit gegenüber dem Mieter können später fatale Folgen haben.

Je nach Alter und Größe des Hauses, in dem der Mietgegenstand liegt, je nachdem, ob eine Wohnung oder ein Geschäftsraum vermietet wird, und ob das Haus einem einzelnen Eigentümer gehört oder im Wohnungseigentum steht, gelten völlig unterschiedliche mietrechtliche  Bestimmungen.

Beachten Sie bei der Vermietung daher vor allem:

1. Übergeben Sie Ihrem Mieter niemals einen Schlüssel zum Objekt, bevor der schriftliche Vertrag fixiert und unterschrieben ist.

2. Vergessen Sie nicht, dass Sie Ihre Rechte oft nur durch eine Kaution schützen können

3. Die Schriftlichkeit: Das Mietrechtsgesetz schreibt zwingend vor, dass eine Befristung nur gilt, wenn sie schriftlich festgelegt ist und wenn sie den Bestimmungen des Gesetzes entspricht. Es nützt Ihnen nichts, wenn Sie mündlich eine Befristung ausmachen oder vereinbaren, dass Sie den Mieter mit einer Kündigungsfrist kündigen können. Es nützt auch nichts, wenn Sie zwar schriftlich eine Befristung festlegen, diese aber nicht dem Gesetz entspricht.

Nur mit einem schriftlichen Mietvertrag, der auf diese gesetzlichen Bestimmungen achtet (und die sind ja, wie oben beschrieben, bei jedem Haus anders) können Sie diesen Mieterschutz vermeiden!

Formularvordrucke von Mietverträgen sind dabei oft sehr gefährlich, weil sie nicht auf die besonderen Bestimmungen Rücksicht nehmen, die für Ihr Haus anzuwenden sind und weil sie zudem oft falsch ausgefüllt werden. Diese billige Lösung kann oft ärgerlich und teuer werden.

Beispiele:

1. Sie vermieten schriftlich auf zwei Jahre, im Gesetz ist aber für Ihr Haus eine Mindestdauer von drei Jahren vorgesehen – Ergebnis: Die Befristung ist unwirksam, der Mieter ist im Mieterschutz.

2. Sie wählen die richtige Befristung, also etwa 3 Jahre, haben dies aber nur mündlich ausgemacht. – Ergebnis: Auch wenn Sie das später noch beweisen können, der Mieter ist trotzdem unter Mieterschutz, die Befristung gilt nicht.

3. Neben diesen wichtigen Befristungsbestimmungen sollte auch nicht vergessen werden, dass ein schriftlicher Vertrag auch Wesentliches wie Wertsicherung der Miete, Fixierung der Betriebskosten, Nutzungsrechte, Hausordnung, Untervermietung, Schadenersatz, Kaution, Reinigungspflichten, Klärung offener Fragen bei Investitionen des Mieters im Mietgegenstand etc. regeln kann und natürlich konkret für Ihre Vermietung regeln sollte.

Die Beachtung der oft zwingenden gesetzlichen  Bestimmungen

Wir haben versucht, in kurzen Worten dazustellen, dass es im Mietrecht Bestimmungen gibt, die sie auch durch einen Vertrag nicht ändern können – Diese Bestimmungen sind zwingend.

Wenn Sie aber in einem Vertrag auf diese Bestimmungen genau achten, können Sie gezielt Ihre Rechte wahren und unliebsame Überraschungen vermeiden.

Denken Sie daran, dass Mieterschutz nicht nur für Ihren „Erstmieter“, mit dem Sie also das Mietverhältnis begründet haben, gilt. Ist er einmal unter Mieterschutz, dann kann dieser in vielen Fällen auch auf Kinder, Enkelkinder usw. übergehen, Ihr Mietgegenstand also auf Generationen blockiert sein. Auch eine Mieterhöhung ist dann nicht möglich. Wenn Sie eine günstige Miete vereinbart und auf die Wertsicherung vergessen haben, dann kann der Mieterschutz auf Generationen einen gewaltigen Schaden für Sie bedeuten.

Wenn Sie eine überhöhte Miete vereinbaren, die dem Gesetz widerspricht, kann Ihr Mieter unter Umständen einen Rückforderungsanspruch haben, der erst zehn Jahre nach Mietvertragsende verjährt. Daraus können sich dann unter Umständen extrem hohe Rückzahlungspflichten ergeben, wenn der Mieter nicht ohnehin schon vorher bei Gericht die Herabsetzung fordert – Und das kann er auch dann, wenn er den vereinbarten Mietzins unterschrieben hat!

Jeder Mietgegenstand hat seine eigenen Gesetze:

Erst wenn man genau weiß, wie alt oder groß ein Haus bzw. der Mietgegenstand ist, welche  Eigentumsverhältnisse  vorliegen, an wen, wofür und wie lange vermietet werden soll, welche Zukunftspläne man mit dem Mietgegenstand hat, wie er beheizt und mit Warmwasser versorgt wird, ausgestattet ist usw. kann man festlegen, wie der Mietvertrag aussehen soll. Das ist unter Umständen zu spät, wenn der Mieter den Schlüssel übernommen hat und in die Wohnung eingezogen ist.

Genaue Abklärung aller Voraussetzungen mit einem Fachmann und ein darauf aufbauender fachmännischer Vertrag – Der Rechtsanwalt Ihres Vertrauens kann Ihnen weiterhelfen und viele Fehler von Anfang an vermeiden helfen!

 

Um zu sehen, dass Vermieten durchaus seine Tücken hat –  ein paar Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (OGH) zu diesem Thema (wobei nur der Sinn des Kernsatzes der Entscheidung auszugsweise wiedergegeben wird):

Eintrittsrecht in die Mietrechte :

Wie oben schon dargestellt, steht nicht nur Ihr Mieter gegebenenfalls unter Mieterschutz. Das Gesetz gibt auch Kindern, Ehegatten, Lebensgefährten etc., die gemeinsam mit dem Mieter die Wohnung bewohnen, ein Eintrittsrecht, also das Recht, die Mietrechte künftig an Stelle des Mieters auszuüben, und praktisch fortzusetzen. Dieses Recht hat nun der OGH noch insofern „erweitert, als er das Eintrittsrecht nicht erst dann zubilligt, wenn schon gemeinsam in der Wohnung gewohnt wird, sondern auch dann schon, wenn die gemeinsame Wohnungsnahme eindeutig nachvollziehbar feststeht, etwa bei gemeinsam begonnenen Renovierungsmaßnahmen vor Bezug der Wohnung, wenn der Mieter etwa während dieser Arbeiten stirbt, noch bevor die Wohnung gemeinsam bezogen wurde. (OGH 23.11.1999, 4 Ob 309/99s)

Hauptmiete und Untermiete :

Manchmal kann es ein Vorteil sein, ein Untermietverhältnis zu schaffen, um so mancher Bestimmung bezüglich der Hauptmiete zu entgehen. Der Gesetzgeber hat aber einerseits solche Umgehungen, wenn sie nachweislich sind, untersagt und zusätzlich noch eine nicht unbedeutende Bestimmung geschaffen zu der OGH ausführt:

Ein vom Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses abgeschlossener Mietvertrag ist kraft Gesetzes ein Hauptmietvertrag. (OGH 25.1.1995, 3 Ob 176/94) –  Anmerkung dazu : Sobald Sie das ganze Haus, das nicht nur aus maximal zwei Wohnungen besteht, an einen Hauptmieter vermieten, sind Mietverträge, die dieser Mieter abschließt, keine Untermietverträge, sondern Hauptmietverträge. An diese ist der Eigentümer später auch dann gebunden, wenn der Hauptmietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem ersten Hauptmieter aufgelöst wird!

Darf ein Fruchtgenussberechtigter Hauptmietverträge abschließen?

In Fällen, in denen der Fruchtgenussberechtigte im Grundbuch eingetragen ist, darf er an den Teilen des Hauses, an denen er das Fruchtgenussrecht hat, Hauptmietverträge abschließen. Ist der Fruchtgenussberechtigte im Grundbuch nicht eingetragen, hat er also nur ein obligatorisches Fruchtgenussrecht, dann darf er nur dann Hauptmietverträge abschließen, wenn sich sein Fruchtgenussrecht auf das ganze Haus erstreckt. (OGH 20.6.1996, 6 Ob 2058/96g) – siehe vorstehende Ausführungen zum Hauptmieter eines ganzen Hauses, die hier gleichermaßen anzuwenden sind

Mietenhöhe richtet sich vor allem auch nach der Brauchbarkeit einer Wohnung:

Ob allerdings eine Wohnung auch wirklich brauchbar ist, damit hat sich der OGH in einer Reihe von Entscheidungen auseinandergesetzt etwa:

Ein Bestandobjekt ohne funktionierende Heizung und mit einbrechendem Fußboden ist unbrauchbar. (OGH 11.6.1991, 5 Ob 1037/91)

Will man die zulässige Höhe der Miete bestimmen, ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages maßgeblich. Nachträgliche Verbesserungsmaßnahmen, die der Mieter auf seine Kosten trägt, ändern daran zugunsten des Vermieters nicht mehr. Dies wäre nur dann der Fall, wenn zwar der Mieter die Verbesserungen in zeitlich unmittelbarem Zusammenhang  vornimmt, der Vermieter aber alle Kosten trägt. (OGH 27.8.1991, 5 Ob 15/91)

Sind Stromleitungen einer Wohnung auch nur teilweise mangelhaft, sodass eine sichere Benutzung und Bedienung nicht gewährleistet ist –  Der OGH dazu: Fordert das Elektroversorgungsunternehmen für die Anmeldung des Strombezuges des Mieters die Behebung von Mängeln, liegt Unbrauchbarkeit der ganzen Wohnung vor. (OGH 13.7.1993, 5 Ob 1048/93)

Beweispflichtig dafür, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Vermietung in einem entsprechenden benützbaren, dem Standard entsprechenden Zustand war, ist im Streitfall der Vermieter. (OGH 28.2.1995, 5 Ob 38/95)

Betriebskosten und Verteilungsschlüssel – Immer wieder ein Streitthema :

Dachbodenräume, Kellerräume und ähnliche, des weiteren Räume, die mangels Benützungsbewilligung nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke verwendet werden dürfen, dürfen auch nicht im Zuge der Betriebskostenabrechnung in die Flächenermittlung einbezogen werden. Die Fläche des vermieteten Kellers oder Dachbodens darf in diesem Sinne nicht zur vermieteten Wohnfläche dazugerechnet werden (OGH 29.6.1993, 5 Ob 36,37/93)

Garagen sind aber, auch wenn sie nicht vermietet, wohl aber grundsätzlich vermietbar sind,  in den Nutzflächenschlüssel einzubeziehen (OGH 25.2.1997, 5 Ob 40/97m)